Advocaat Mark Huygen beantwoordt deze vraag als volgt: "De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en/of architect is geregeld in de artikelen 1792 en 2270 van het burgerlijk wetboek. Deze artikelen bepalen dat voor alle gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, de aannemer sowieso gedurende 10 jaar aansprakelijk is. Ook voor gebreken die zelf de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw niet aantasten, maar op hun beurt tot dergelijke problemen kunnen leiden (zoals bv. waterinfiltraties), is de aannemer gedurende 10 jaar aansprakelijk. De termijn vangt aan bij de aanvaarding, dit is doorgaans de definitieve oplevering. In casu is deze termijn verstreken."
"De termijn van 10 jaar is zowel een waarborgtermijn als een proceduretermijn. Dit betekent dat indien toch gebreken opduiken die de stevigheid en de stabiliteit aantasten en de aannemer nalaat om die gebreken te herstellen (en dus zijn waarborg weigert), de bouwheer voor het verstrijken van de termijn van 10 jaar de aannemer voor de rechter moet dagvaarden (proceduretermijn), een ingebrekstelling volstaat niet om de termijn te stuiten of te schorsen."
"Aangetekende brieven, minnelijke of gerechtelijke expertises, zelfs een kortgedingprocedure volstaan dus niet: de bouwheer moet de aannemer binnen 10 jaar voor de bodemrechter (die zich over de grond van de zaak uitspreekt) dagvaarden. De datum van de dagvaarding is bepalend, d.w.z. dat de dagvaarding voor het verstrijken van de 10 jaar moet zijn betekend en dat het niets uitmaakt dat het vonnis pas vele jaren na het verstrijken van de 10 jaar wordt uitgesproken."
"In casu is deze termijn overschreven. Maar: de aannemer is tevens verantwoordelijk voor gewone verborgen gebreken die de stabiliteit en stevigheid niet aantasten. Verborgen gebreken zijn gebreken die slechts na verloop van tijd tot uiting komen of die objectief niet waarneembaar zijn. Vraag is of deze barst hieraan beantwoord?"
"Een aannemer is evenzeer voor gewone verborgen gebreken aansprakelijk, om reden dat hij door het uitvoeren van de aannemingsovereenkomst ervoor moet zorgen dat er geen verborgen gebreken zijn. Elke overeenkomst moet immers ter goeder trouw uitgevoerd worden."
"Dit betekent dat men moet bekijken welke verjaringstermijn geldt wanneer een contractspartij (hier de aannemer) haar contractuele verbintenissen niet goed is nagekomen. Die vraag beantwoordt artikel 2262bis §1 van het burgerlijk wetboek. Wie ontevreden is over een medecontractant moet die binnen 10 jaar aanspreken. Die termijn start ook bij de oplevering omdat net dan de aannemer moet waarborgen dat er geen verborgen gebreken waren. Qua startpunt is er dus geen verschil met de 10-jarige aansprakelijkheid van de artikelen 1792 en 2272 B.W. (zie hiervoor)."
"Toch is er een groot verschil. De gewone contractuele aansprakelijkheid voor verborgen gebreken vereist dat de partij die de aansprakelijkheid aan de rechter wil voorleggen dit binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de gebreken moet doen. Dit betekent dat de procedure niet stipt vóór het verstrijken van de 10-jarige termijn moet starten, maar wel binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de verborgen gebreken. De rechter zal dus moeten onderzoeken of de termijn tussen het ontdekken en signaleren van de gebreken en het uiteindelijk starten van het proces wel redelijk is. De rechter zal daarbij rekening houden met wat de partijen deden toen het gebrek opdook: hebben zij onderhandeld, een expert ingeschakeld, enzoverder. In casu is de bouwfout ( verborgen gebrek) kennelijk pas opgedoken na afbraakwerken in de badkamer in 2016."
"Vraag is of de gebreken al aanwezig waren voor het verstrijken van de 10-jarige periode en pas daarna konden ontdekt worden. Kennelijk werd de ernst van de gebreken pas juist ingeschat in 2016 toen de afbraakwerken in de badkamer werden uitgevoerd."
"Het is dus mogelijk dat gebreken vóór het verstrijken van 10 jaar worden ontdekt en gemeld, dat partijen hebben onderhandeld en dat de aannemer toch weigerde om waarborg te verlenen zodat de procedure slechts na 10 jaar en een paar weken of maanden start, maar toch niet laattijdig is."
"In dat geval zou u uw aannemer en/of architect nog kunnen aanspreken. Let evenwel op, u bent reeds herstelwerken aan het uitvoeren en maakt daardoor vaststellingen onmogelijk. Dit verzwaart de bewijslast en tast deze mogelijk aan."
