Kan de mede-eigendom opgesplitst worden in twee delen? (Beantwoord op 15-02-2017)
Vraag
Ik ben sinds kort eigenaar van een appartement. Het maakt deel uit van een mede-eigendom van 13 appartementen en 10 woningen. De blok appartementen is fysisch gescheiden van de woningen. Volgens de statuten zijn enkel de grond en de onbebouwde zones (groenzone) in algemene mede-eigendom (10000/10000sten). Vervolgens is er nog wat bijzondere mede-eigendom voor de appartementen (4392/4392sten) en voor de woningen (5608/5608sten).
We zouden beide eenheden van elkaar willen afsplitsen om alles wat eenvoudiger te maken. In beide deelverenigingen (met rechtspersoonlijkheid) zou een mede-eigenaar de taak van syndicus op zich nemen voor het aparte gedeelte. De groenzones bevinden zich uitsluitend bij de appartementen en zouden in de bijzonder mede-eigendom van de appartementen kunnen worden opgenomen. Ik las dat een 4/5 meerderheid van de AV hierover kan beslissen. Of moet dit via een notaris door middel van een statutenwijziging gebeuren?
Zijn er nog banden na dergelijke ingreep? Moet er nog een AV gehouden worden onder de beide gebouwen of kan het volledige beheer apart gebeuren zonder dat er nog interferentie is?
Momenteel zitten we met een professionele syndicus. Deze beweert dat iets dergelijks onmogelijk is. Ik vermoed dat hij de bui ziet hangen en doorheeft dat we ex-klant worden op die manier.
Antwoord
Dominique Krickovic van de Unie Vlaamse Syndici geeft het volgende antwoord: "U dient een onderscheid te maken tussen het oprichten van deelverenigingen of beide eenheden van elkaar afsplitsen."
"Optie 1: deelverenigingen oprichten binnen de huidige VME. De twee deelverenigingen functioneren afzonderlijk maar u dient ook één keer per jaar een globale algemene vergadering te houden."
Art 577-3: De basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw.
Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.
Art 577/2 2° met meerderheid van 4/5de: g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen.
Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.
Art 577/7: Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
"Optie 2: de vereniging splitsen in twee nieuwe verenigingen. U dient daarvoor nieuwe statuten op te stellen voor twee nieuwe VME’s. Alle banden tussen de verenigingen zijn op deze manier verbroken. Mijn inziens is dit administratief een zeer complexe aangelegenheid. De notaris dient toestemming te vragen aan de stedenbouwkundig ambtenaar voor de splitsing."
"Wat met de eigendom van de grond ? Bij akkoord van de stedenbouwkundig ambtenaar kan de splitsing procedure opgestart worden door de syndicus: de huidige VME kan ontbonden worden mits toestemming van 100% van alle mede-eigenaars. Hoe dan ook is de tussenkomst van een notaris vereist."
Beantwoord door: Dominique Krickovic , Unie Van Syndici
Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer
BLANCO Belgium bv
Fluweelzacht en functioneel: ontdek de nieuwe ovale spoelbak van BLANCO
De nieuwe OOVALON-spoelbak van BLANCO met zachte rondingen belooft meer dan alleen een mooi design.
