Wat doen als renovatiepremie geweigerd wordt? (Beantwoord op 11-04-2017)

Question

Vraag

We hebben in 2012 een halfopen bebouwing gekocht waar nog heel wat werk aan was. Zoals wij het zagen, was hier in geen twintig jaar iets in gedaan. De keuken was aan het vergaan, in het plafond van de keuken zaten vochtvlekken, de elektriciteit had nog geen aarding, er lag nog de originele vloer en de ramen waren van staal waar de verf vanaf kwam.

Daarom zijn we in 2015 zijn we aan drastische verbouwingswerken begonnen. We hebben de helft van het huis (keuken en achterbouw) met de grond gelijk gemaakt en een nieuwbouwkeuken met op het verdiep een badkamer en dressing gezet. In het gedeelte dat is blijven staan, hebben we alle ramen vervangen, de spouwmuur geïsoleerd en het dak geïsoleerd. In 2016 hebben we voor de totale werken een renovatiepremie aangevraagd.

Helaas is de premie geweigerd omdat de vorige eigenaar blijkbaar in 2009 al een renovatiepremie heeft gekregen. Wij waren hiervan niet op de hoogte. Dit is niet vermeld bij de verkoop, staat niet genoteerd in de akte en ik kan ook online niet terug vinden hoe ik dit zelf had kunnen nagaan.

Wij lopen hier heel wat geld mis en zien niet in voor welke werken de vorige eigenaar een premie gehad zou kunnen hebben. Volgens de brief van Wonen Vlaanderen was dit voor dakwerken (wat wij geïsoleerd hebben), sanitaire installatie, centrale verwarming, trap (er stond een originele marmeren trap in), elektriciteit (geen aarding) en draagvloer. We snappen er zelf niks van en vragen ons af of er iets is dat we kunnen doen?

Zo niet, hopen we toch dat dit in de toekomst voor andere mensen duidelijker kan worden. Er moet een online tool komen om te controleren of voor de woning in kwestie een renovatiepremie aangevraagd kan worden. Dan hadden wij wellicht een paar jaar gewacht met onze verbouwingen.

Antwoord

We stelden de vraag door aan advocaat Mark Huygen. Dit is wat hij je kan vertellen:

"Het is wel degelijk mogelijk om bij de diensten van Wonen Vlaanderen (bijvoorbeeld via wonen.limburg@rwo.vlaanderen.be) te informeren of voor een bepaalde woning al ooit een renovatiepremie is toegekend. In een periode van tien jaar na een eerdere succesvolle aanvraag is immers geen nieuwe premie mogelijk. Kennelijk heeft u dit als koper niet gedaan. Toch maken veel kandidaat-kopers gebruik van deze mogelijkheid.

De renovatiepremie bestaat sinds 2007, en in de oorspronkelijke versie (vervangen per 01.12.2015 door de huidige regelgeving) moest een minimumfactuurbedrag van 10.000 euro exc. BTW worden bereikt.

Het kan inderdaad misleidend zijn voor kandidaat-kopers wanneer visueel niet meteen duidelijk is of er inderdaad al renovatiewerken werden uitgevoerd door een vorige eigenaar. Vandaar dat een kandidaat-koper best informeert bij de notaris en/of de verkoper of er de jongste 10 jaar een renovatiepremie werd uitgekeerd. Dit is zeker aan te raden wanneer het een ouder pand betreft en dat sporen heeft van mogelijke renovatiewerken.

Zo nodig kan je tevens, en bijkomend, controleren en/of verifiëren via de site van Wonen Vlaanderen. Alsdan bekom je zekerheid en kan je de renovatiewerken best aanvatten na de periode van 10 jaar teneinde nieuwe premie te kunnen bekomen.

De premie kan inderdaad pas worden aangevraagd nadat de werken zijn uitgevoerd, op basis van officiële facturen (en desgevallend vergunningen), en bij voorkeur ondersteund door foto’s voor en na de werken.

Enige mogelijkheid of uitweg is aan te tonen dat de verkoper tekort is geschoten in zijn informatieplicht. Je moet dan als koper kunnen aantonen dat je als koper geïnformeerd hebt naar de renovatiewerken en dito premie. Vervolgens moet je kunnen aantonen dat de verkoper dit bewust verzwegen heeft. Dit is geen evidente bewijslast die rust op de koper in dat geval. Je zou dit alles aldus kunnen vermijden door een en ander te vermelden in de verkoopovereenkomst.

Basisprincipe blijft overeind, met name dat elke overeenkomst ter goeder trouw moet uitgevoerd worden. Dit betekent tevens dat de koper zelf de nodige stappen dient te zetten en zich dient te informeren over de toestand van het pand, bij voorbeeld naar de toestand van de renovatiepremies.

Conclusie: de koper heeft de mogelijkheid om zich te laten informeren of er een renovatiepremie werd uitgekeerd voor een onroerend goed dat hij boorgt aan te kopen."

Beantwoord door: Mark Huygen , Huygen Advocaten

11/04/2017

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

BLANCO Belgium bv

Fluweelzacht en functioneel: ontdek de nieuwe ovale spoelbak van BLANCO

De nieuwe OOVALON-spoelbak van BLANCO met zachte rondingen belooft meer dan alleen een mooi design.

Lees meer