Vallende brokstukken appartement (Beantwoord op 01-06-2017)
Vraag
Wij wonen op een gelijkvloers appartement met groot terras in een gebouw van 5 verdiepingen. De appartementen boven ons hebben allemaal een klein terras.
Wegens betonrot zijn een tiental jaar geleden alle terrassen boven ons voorzien van een omkasting. Eén terras echter is destijds niet omkast, owv financiële redenen van de eigenaar. Van dit terras (4e verdieping) brokkelen sinds april 2016 stukken beton naar beneden, die op ons terras beneden vallen en dus een gevaar zijn voor onszelf.
Reeds in april 2016 hebben wij onze (professionele) syndicus hierover ingelicht, met het nodige bewijsmateriaal. Tot op heden hebben we hier al vaak voor gemaild en gebeld, maar verder dan enkele offertes is onze syndicus nog steeds niet geraakt. Er komt absoluut geen schot in de zaak, en er wordt nauwelijks over gecommuniceerd.
Wij hebben twee concrete vragen:
Volgens de syndicus is het aan de eigenaar van het betreffende appartement om de vloerbeddeking van zijn terras te onderhouden, maar het betonrot zit in de buitenkant van het terras en dat behoort dus tot de blok. Klopt dit?
Welke stappen kunnen wij ondernemen opdat de syndicus dringend actie onderneemt? De nieuwe zomer is intussen aangebroken en deze situatie is levensgevaarlijk gezien er dagelijks mensen op het terras vertoeven. De veiligheid zou toch moeten gegarandeerd worden vanaf ten laatste 1 juli.
Antwoord
Zonder kennis te hebben genomen van de basisakte kan ik u het volgende antwoorden.
Uit uw mail begrijp ik het volgende:
de situatie is gevaarlijk; blokken beton vallen naar beneden op uw terras.
een tiental jaar geleden werden alle terrassen reeds behandeld tegen betonrot (voorzien van omkasting): deze werken werden blijkbaar privatief beslist en gefinancierd (door elke mede-eigenaars afzonderlijk).
Alle privatieve en gemeenschappelijke delen zijn in de basisakte van uw residentie duidelijk beschreven; als de eigenaar van de 4de verdieping deze werken als enige niet heeft laten uitvoeren vermoed ik dat de balkons als ”privatieve delen” zijn beschreven in de basisakte van uw residentie. U dient de basisakte grondig na te lezen om met zekerheid te weten als de balkons privatief of gemeenschappelijk zijn.
Principe 1 : de balkons zijn privatief
Het is dan aan de eigenaar van het appartement op de vierde verdieping om de werken te laten uitvoeren. Als de balkons privatief zijn is de eigenaar ook aansprakelijkheid voor alle uit zijn kavel voortvloeiende schade.
U dient hem dringend een aangetekende brief te sturen om hem op de hoogte te stellen van de situatie en hem aan te manen te nodige werken uit te voeren. U voegt desnoods uw bewijsmateriaal en de ontvangen offertes toe.
Reageert hij niet op uw aangetekende brief, dan doet u best beroep op de diensten van een advocaat die dringende maatregelen zal eisen.
Principe 2 : de balkons zijn gemeenschappelijk
Het is dan aan de syndicus om maatregelen te treffen. Zie hieronder art 577-8 §4; de syndicus heeft geen algemene vergadering nodig om de werken uit te voeren en kan onmiddellijk optreden met de leverancier van zijn keuze.
Art. 577-8.
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht : 4° Alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
Als laatste kan u ook vragen aan de syndicus een punt toe te voegen op de agenda van de volgende algemene vergadering, of indien mogelijk een buitengewone algemene vergadering (zie art 577-7§1 hieronder). Deze algemene vergadering kan beslissen om de nodige werken uit te voeren aan privatieve delen.
Art. 577-7§1.
§ 1. De algemene vergadering beslist mits bijzondere motivering over de werken aan bepaalde privatieve delen, die om economische of technische redenen, worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Beantwoord door: Dominique Krickovic , Unie Van Syndici
Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer
BLANCO Belgium bv
Fluweelzacht en functioneel: ontdek de nieuwe ovale spoelbak van BLANCO
De nieuwe OOVALON-spoelbak van BLANCO met zachte rondingen belooft meer dan alleen een mooi design.
