We legden jouw vraag voor aan notaris Dirk Michiels. Hier volgt zijn (uitgebreid) antwoord:
"Opdat er van pacht zou kunnen sprake zijn, moet de verhuring betrekking hebben op een onroerend goed dat bestemd wordt voor een landbouwbedrijf. Er moet een verband bestaan tussen het gehuurde onroerend goed en de landbouwbedrijvigheid van de pachter. Art. 1 van de pachtwet definieert het begrip "landbouwbedrijf" als de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop. Ik neem aan dat dit hier het geval is. Het mag een mondelinge huur zijn, wat trouwens vaak voorkomt bij pacht.
Als we er van uitgaan dat er een geldige pacht is zijn de opzegmogelijkheden door de pachtwet limitatief opgesomd.
Overeenkomstig artikel 6 van de pachtwet kan de verpachter de overeenkomst op ieder ogenblik opzeggen om de goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming indien :
1° de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die, wegens hun ligging ten tijde van de overeenkomst (dus niet nadien), zonder dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moesten worden als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden, mits zij als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst;
2° de pachtovereenkomst betrekking heeft op ongebouwde gronden die, op het ogenblik van de opzegging, zodat dat er vooraf wegenwerken uitgevoerd dienen te worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden;
3° de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die, wegens hun ligging, op het ogenblik van elke verlenging van de pacht, moeten beschouwd worden als voor industriële doeleinden bestemde gronden, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden voor het einde van de lopende pachtperiode, hiervan kennis heeft gegeven aan de pachter;
4° de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die als bouwgronden of als voor industriële doeleinden bestemde gronden beschouwd kunnen worden , hetzij bij de aanvang van de pacht, mits zij als zodanig op gegeven zijn in de pachtovereenkomst, hetzij bij een verlenging van de pacht, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden vóór de datum, van een verlenging hiervan kennis gegeven heeft aan de pachter, en die vooraf het ontwerp dienen uit te maken van wegenwerken;
5° de pachtovereenkomst is aangegaan met een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk persoon en betrekking heeft op gronden die vóór het afsluiten van de overeenkomst door dat bestuur of die persoon zijn onteigend of verkregen op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat;
6° de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die na het sluiten van de overeenkomst verkregen zijn door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon, op grond van een koninklijk besluit dat de onteigening ten algemenen nutte beveelt of toestaat.
Tevens kan de verpachter op ieder ogenblik eveneens een einde maken aan de lopende pacht om een aaneengesloten grond die aan zijn woonhuis aansluit en niet groter is dan 20 are, aan te wenden voor gezinsdoeleinden. In geval van geschil over de plaats van het bedoelde perceel beslist de rechter.
Bovendien kan, overeenkomstig artikel 7 van de pachtwet, de verpachter bij het verstrijken van elke pachtperiode een einde maken aan de pacht, indien hij van een ernstige reden doet blijken. Ongeacht de in artikel 6 bedoelde redenen kunnen als ernstige redenen worden aanvaard :
1° het door de verpachter te kennen gegeven voornemen om zelf het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te exploiteren of de exploitatie ervan geheel of gedeeltelijk over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen.
Ingeval het pachtgoed mede-eigendom is of wordt van verscheidene personen, kan aan de pachtovereenkomst slechts een einde worden gemaakt voor de persoonlijke exploitatie ten behoeve van een mede-eigenaar, zijn echtgenoot, zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen voor zover die mede-eigenaar ten minste de onverdeelde helft van het pachtgoed bezit of zijn deel heeft verkregen door erfopvolging of legaat;
2° het voornemen van de verpachter om een of meer verpachte percelen waarvoor opzegging is gedaan, te voegen bij percelen door hem aan een andere pachter verkocht, op voorwaarde dat deze verrichting geboden is ter wille van een onbetwistbaar economisch of familiaal belang en dat de leefbaarheid van het bedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;
3° de ruil van percelen door dezelfde verpachter aan verscheidene pachters verpacht, met het doel herkavelde bedrijven te vormen;
4° de verdeling van het bedrijf in twee of meer nieuwe bedrijven, hetzij om ernstige economische redenen, hetzij om sociale of familieredenen, zoals de vestiging van jonge gezinnen, het tot stand brengen van kleine landeigendommen, enz., op voorwaarde dat de leefbaarheid van het bedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;
5° grondige wijzigingen in de samenstelling van het gezin van de pachter, zodanig dat de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig bedreigd zijn;
6° waardevermindering van het gepachte goed door slechte bebouwing of ernstige nalatigheid in het ten laste van de pachter komende onderhoud van de gepachte gebouwen;
7° zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de pachter tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen;
8° veroordeling van de pachter wegens daden die het vertrouwen van de pachter aan het wankelen kunnen brengen of de normale betrekkingen van verpachter tot pachter onmogelijk kunnen maken;
9° de aanwending van percelen voor doeleinden van algemeen belang door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon;
10° de aanwending van percelen voor industriële doeleinden bestemd, mits zij wegens hun ligging op het ogenblik van de opzegging als zodanig moeten worden beschouwd.
Overeenkomstig artikel 8 van de pachtwet kan de verpachter gedurende elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eerste en de tweede, in afwijking van artikel 4, een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot, of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of de aangenomen kinderen of aan zijn bloedverwanten tot de vierde graad.
Het moet hier dan wel om een persoonlijke, werkelijke en ten minste negen jaar voortgezette exploitatie gaan door degene of degenen die in de opzegging als aanstaande exploitant zijn aangewezen of, indien zij rechtspersonen zijn, door hun verantwoordelijke organen of bestuurders en niet alleen door hun aangestelden.
Voor verdere details : zie artikelen 9 en 10 pachtwet.
Voor de opzegtermijnen : zie artikel 11 pachtwet.
Voor de opzegformaliteiten : zie artikel 12 pachtwet.
Voor de sancties bij niet-naleving van de opzegvoorwaarden : zie artikel 13 pachtwet.
De pachter kan, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. We gaan er hier eveneens van uit dat de huidige pachter een afstammeling is van de oorspronkelijke pachter, of dat de pachtoverdracht aan hem geschiedde met akkoord van de verpachter.
Het zal op het eerste gezicht niet evident zijn om op te zeggen in uw situatie, maar misschien zit er tussen hogervermelde opzegmogelijkheden wel iets tussen waarop u zich kunt beroepen, zo niet kan u natuurlijk altijd verpacht verkopen. Als de koper een pachter is zal hij bv. wel voor eigen gebruik kunnen opzeggen.
Spreek hierover met uw notaris, die u in functie van de concrete situatie kan bijstaan bij één en ander."
