We lieten advocaat Mark Huygen los op jouw vraag:
"Kennelijk zijn beide woningen in opbouw. Of minstens één. Uit de vraagstelling blijkt niet hoe de muren aan beide zijden zijn opgetrokken. U spreekt van een gemene muur. Art. 653 BW bepaalt : In de steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn, wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; een en ander indien er titel noch teken is van het tegendeel.
Volgens de aloude traditie is de ‘eerst bouwende’ verplicht een scheidingsmuur te bouwen op de grens. Bouwvoorschriften voorzien de dikte van de muur en ook de isolatie. Als ‘eerste bouwer’ mag je een nieuwe buurman niet beletten gebruik te maken van de gemeenschappelijke muur. Als de tweede bouwer gebruik maakt van deze muur, moet hij deze ook vergoeden, en dit voor de ingebruikname. Als de tweede bouwer geen gebruik maakt van deze muur, mag hij er ook geen werken aan uitvoeren zonder toestemming van de eerste bouwer.
Een muur is gemeen als beide eigenaars er een voordeel uit halen. Dit voordeel wordt ruim geïnterpreteerd en kan betrekking hebben op zowel isolatie, stabiliteit, windvrijheid. Kennelijk staat uw muur op de scheidingslijn daar u thans geen isolatie meer kan plaatsen zonder dat u de perceelsgrens daarmee overschrijdt. Wij veronderstellen dan ook gaat om een gemene muur.
In steden en voorsteden kan elkeen zijn buurman verplichten bij te dragen aan het bouwen en herstellen van een afsluiting die hun huizen, binnenplaatsen en tuinen scheidt. Het moet wel gaan om percelen die aangewend worden voor bewoning. In ieder geval vraagt u best voorafgaandelijk aan de buurman om een gemene muur op te richten. Kennelijk is dit gebeurd maar wordt dit akkoord thans ingetrokken.
Bouwt u zonder akkoord een muur dan kan u achteraf de helft van de oprichtingskosten niet terugvorderen. De buur kan dan beslissen om deze muur niet te gebruiken zodat er geen sprake is van gemeenmaking. Uw architect kan u in de eerste plaats adviseren aan de hand van de bouwvergunning. Het plan en de vergunning is niet gekend door de beperkte vraagstelling.
Uw architect moet voorafgaandelijk een en ander hebben ondezocht daar het optrekken van gevels op de scheidingslijn thans ook conform moeten zijn aan de EPB-voorschriften. Indien u thans niet meer kan isoleren heeft dit invloed op de E-peilwaarde.
U kan steeds een verzoeningsprocedure bij de Vrederechter aanvragen en daar het debat van de gemeenmaking van de muur voeren. Uiteindelijk lijkt dit pragmatisch te moeten worden opgelost daar isolatie ook voor uw buur een meerwaarde biedt."
