Advocaat Roel De Cleemaecker van Atrius Advocaten: "Uw concrete vragen kunnen maar beantwoord worden als duidelijk wordt wat (technisch) de oorzaak van de infiltratie is. Een waterdichte kelder moet waterdicht zijn en bestand tegen alle vormen van water, inclusief grondwater.
Het advies van uw aannemer de kelder een jaar niet te gebruiken is larie en zuiver om zichzelf in te dekken. Reageert u immers niet binnen korte termijn dan wordt u vermoed het gebrek te aanvaarden. Ik noteer dat er geen nog geen voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden.
Dit wil zeggen: de aannemer is nog steeds bezig. De voorlopige oplevering is namelijk (juridisch) het signaal van de aannemer dat de werken zijn afgerond en kunnen worden overgedragen voor gebruik aan de eigenaar.
Kleine detailpunten die de ingebruikname niet in de weg staan, kunnen een voorlopige oplevering niet tegenhouden, maar worden genoteerd in een proces-verbaal van voorlopige oplevering met termijn waarbinnen deze zullen worden opgelost en eventuele boeteclausules. U voorziet een doorgedreven gebruik van uw kelder, niet zomaar als kelder.
Waterinfiltratie belemmert het volledige gebruik, zodoende dit juridisch mijns inziens een reden zou kunnen zijn de voorlopige oplevering te weigeren tot het probleem verholpen is.
U doet er best aan dit eventueel nu reeds aangetekend te melden aan de aannemer dat u net zolang er geen oplossing is voor de waterinfiltratie in de kelder u niet wenst op te leveren. Gaat u toch over tot oplevering, moet alleszins dit probleem opgenomen in het proces-verbaal van voorlopige oplevering.
Hoewel ik technisch onvoldoende geschoold ben, vind ik de “opbouw” van uw kelder enigszins merkwaardig. Klassieke kruipkelders worden uitgerust met open verluchting. Bij regenval zal effectief een beperkte hoeveelheid aan regenwater in deze kelders komen. Het voorzien van een waterdichte kelder in combinatie met klassieke open verluchting, lijkt met tegenstrijdig. Evident dat er regenwater binnenkomt via deze gaten. Moet de verluchting dan niet anders geregeld worden? Of drainage technisch een oplossing biedt, kan ik evenmin beoordelen. Dit maakt de cirkel van mijn verhaal rond.
Essentieel in het verhaal is te achterhalen waar technisch de oorzaak zit. Niet alleen kan dit helpen om het probleem technisch op te lossen. Ook zal de technische oorzaak licht schijnen op wie juridisch de aansprakelijkheid draagt. Is er sprake van uitvoeringsfouten dan is de aannemer die de concrete uitvoering deed hiervoor aansprakelijk, afhankelijk waar de fout ligt: bij de kelder (de aannemer van de kelder), bij het aanleggen van de tuinverharding (de aannemer buitenverharding), etc. extra moeilijkheid is als u met één globale aannemer hebt gewerkt die verschillende deelaspecten heeft toevertrouwd aan onderaannemers. In dat geval is de door u gelaste hoofdaannemer aansprakelijk en zal deze verhaal moeten instellen tegen de onderaannemer.
Mogelijks is er geen uitvoeringsfout, maar een conceptfout (open verluchting in combinatie met waterdichte kelder) dan komt de architect zijn aansprakelijkheid in het gedrang. Soms is ook de combinatie van de twee mogelijk: uitvoeringsfout en conceptfout.
Het lijkt me, gelet op de aard van de problemen, dan ook zinvol u technisch door een onafhankelijk iemand te laten bijstaan, maar u gelijktijdig ook juridisch reeds verder te laten adviseren. De voorlopige oplevering is immers een cruciale fase met verregaande juridische gevolgen. Best dat iemand met afdoende kennis van zaken u juridisch begeleidt zodat er geen problemen volgen. Deze persoon kan ook afdoende afwegen wie juridisch aansprakelijk dient gesteld, zodoende u onmiddellijk bij de juiste persoon terecht komt."
