Mag buurman zomaar extra raam in zijgevel aanbrengen? (Beantwoord op 29-01-2018)

Jo Dewez van advocatenkantoor Dehaese&Dehaese: "Wanneer uw buurman dergelijke acties onderneemt of dergelijke voornemens uit, moet u zich hier uiteraard niet zomaar bij neerleggen:"

"1. Vooreerst is zo dat voor het plaatsen van een nieuwe raamopening in een zijgevel van een woning in beginsel een stedenbouwkundige meldingsplicht geldt. Het niet naleven van deze verplichting volstaat om van een buitencontractuele fout te spreken. Indien er tevens aangetoond wordt dat er schade werd geleden die in causaal verband staat met de fout, volstaat dit om een beroep te doen op de buitencontractuele aansprakelijkheid."

"2. Ongeacht of deze verplichting werd nageleefd, moet er bovendien rekening gehouden worden met de regels van het Burgerlijk Wetboek inzake ‘uitzichten op het eigendom van de nabuur’. Zo mag men geen rechtstreekse uitzichten of uitzichtgevende vensters hebben, tenzij er een afstand van 1,9 meter is tussen de muur waar men die maakt en het naburige erf. Voor schuine uitzichten moet er een afstand zijn van 0,6 meter."

"Indien de uitzichtgevende ramen niet zouden voldoen aan deze wettelijk voorgeschreven afstanden, kan in principe geëist worden dat de inkijk wordt beëindigd, tenzij dat als rechtsmisbruik zou worden beschouwd."

"Er is echter de mogelijkheid dat een erfdienstbaarheid gevestigd werd ten voordele van uw buur. In dat geval heeft de buur het recht op uitzicht als het ware verworven. Behalve op basis van een titel (akte), kunnen zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden ook gevestigd worden op basis van de verkrijgende verjaring. De termijn hiervoor is 30 jaar. Voor de twee ramen die reeds geplaatst werden zal bijgevolg nagegaan moeten worden of deze termijn verstreken is. Voor het nog te plaatsen raam kan uiteraard geen sprake zijn van een erfdienstbaarheid."

"3. Een laatste argument is de theorie van de abnormale burenhinder. Door het plaatsen van een nieuw raam wordt het bestaande evenwicht tussen de beide percelen immers verbroken. Op basis hiervan zou geëist kunnen worden dat de inkijk wordt beëindigd en de toestand in de oorspronkelijk staat wordt hersteld."

"Het verdient altijd aanbeveling om dit onderling en in der minne te bespreken en te regelen met de buur. Slechts als dat niet lukt, kan een procedure voor de Vrederechter een oplossing bieden. Zowel in de minnelijke fase als tijdens de procedure kan juridische ondersteuning u helpen."