We vroegen raad bij Dominique Krickovic van de Unie van Vlaamse Syndici:
"De bestemming van een kavel is bepaald in de statuten van het gebouw. De wet op mede-eigendom voorziet in Art 577-2 § 5 het volgende: “De mede-eigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is”.
De wijziging van bestemming is enkel mogelijk door een beslissing van de algemene vergadering.
Art 577-7 2°: de AV stemt bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen : b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan.
In de situatie van uw residentie zoals in uw mail beschreven, heeft de eigenaar van de horecazaak en de garages blijkbaar zonder toestemming van de algemene vergadering gehandeld en zijn garages omgebouwd als appartementen.
U dient uw syndicus op de hoogte te brengen van:
- de inbreuk + wijziging van bestemming
- de overlast
Het is de taak van de syndicus om erop te waken dat de statuten gerespecteerd worden.
Deze situatie heeft als gevolg dat:
- de garages niet meer een bestemming hebben als garages maar als appartement
- de aandelen van de garages gewijzigd moeten worden; een appartement heeft meer aandelen dan een garage.
- de wijziging van deze aandelen heeft een impact op alle andere kavels dit verhouding tot de totaliteit
- er dient een wijzigende basisakte bij notaris te gebeuren conform art. 577-4. § 1 : de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De syndicus dient, na vaststelling, een algemene vergadering bijeen te roepen met een aantal belangrijke agendapunten om:
- de mede-eigenaars te informeren van de inbreuk
- de bestemming van de garages te wijzigingen van garages naar woonst (regularisatie); dit met een meerderheid van 4/5de van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars op de AV.
- De aandelen van het gebouw aan te passen (mits eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars op de AV); dit op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar (Art 577-4).
Dit zal veel kosten met zich meebrengen voor de VME; deze taken zijn niet inbegrepen in het ereloon van de syndicus. Het verslag van de notaris/landmeter/architect of syndicus is ook een extra kost alsook de wijzigende basisakte bij de notaris.
Tijdens de AV zouden de mede-eigenaars een regeling kunnen treffen met de eigenaar van de horecazaak over deze kosten.
Indien de AV zou opteren om de bestemmingswijziging te weigeren zou in principe de eigenaar van de horecazaak verplicht kunnen worden om de situatie te herstellen in zijn oorspronkelijke staat. Gezien er grote werken zijn gebeurd in het pand, zal deze mede-eigenaar niet geneigd zijn de situatie te herstellen. Dit zal dan het voorwerp worden van een rechtszaak van de VME tegen de eigenaar van de horecazaak."
