Moet ik straatverlenging en nutsvoorzieningen zelf bekostigen? (Beantwoord op 21-03-2018)

"Dit is geen evidente kwestie", stelt advocaat Roel De Cleermaecker van Atrius Advocaten. "Om een stedenbouwkundige vergunning (omgevingsvergunning) te bekomen voor een grond volstaat dat deze grond gelegen is aan een voldoende uitgeruste weg, een weg welke voldoende is uitgerust met nutsvoorzieningen. In casu begrijp ik uit uw vraag dat de straat in kwestie wel degelijk uitgerust is met alle nutsvoorzieningen, maar deze niet volledig tot aan het perceel zijn doorgetrokken.

Voldoet dus de grond aan de vereiste gelegen te zijn aan een voldoende uitgeruste weg? Mijn eerste idee, ja.

Bij verkavelingen ligt het anders: beslist u een perceel grond te verkavelen in meerdere percelen, dan leggen gemeentes effectief vaak de voorwaarde op dat de verkavelaar-eigenaar voldoende uitrusting van nutsvoorzieningen voorziet per kavel. Het bovenstaande is evenwel regelgeving aangaande vergunningsbeleid.

Juridisch handelt uw vraag over een koop/verkoop. Bij koop/verkoop stelt zich de vraag wat u gekocht hebt. Hebt u een grond gekocht waar de nutsleidingen al aanwezig waren en heeft de verkoper deze niet geleverd, dan is de verkoper te kort gekomen aan zijn leveringsplicht en zal hij dit recht moeten zetten.

Hier meldt u evenwel in uw vraag dat in de verkoopakte letterlijk werd vermeld dat u als koper de kosten voor het doortrekken van de nutsvoorzieningen op u zou nemen. E.e.a. impliceert dat u wist dat de grond nog niet voorzien was van nutsvoorzieningen en u kosten zou moeten maken om deze door te trekken.

M.a.w.: het lijkt erop, op basis van uw vraag dan toch, dat u door de verkoper correct werd ingelicht en u op voorhand bij verlijden akte duidelijk geïnformeerd werd over het gegeven dat de nutsvoorzieningen nog moesten worden doorgetrokken. Ik zie dus niet direct een verwijt naar de verkoper toe.

Let op: dit is complexe juridische materie.

Voorgaande is onder alle voorbehoud, omdat ik uiteraard geen weet heb van de inhoud van de afgesloten contracten en ik op dit punt volledig voortga op uw vraag. Heeft de verkoper u effectief correct ingelicht, heeft de verkoper misschien deze kosten geminimaliseerd, etc. zijn allemaal vragen die ontstaan en slechts kunnen beantwoord worden door de overeenkomsten grondig door een specialist te laten screenen.

Zoals hoger reeds aangeven doet ook veel of de grond welke u gekocht heeft, ontstaan is uit een verkaveling. In dat geval is het alleszins nuttig de verkavelingsvergunning na te kijken. Als hier immers instaat dat de verkavelaar als opdracht had de nutsvoorzieningen in orde te brengen, en hij dit niet heeft gedaan, is er een schending van zijn verkavelingsvergunning. Zoals gezegd: dit moet grondig bekeken worden."