Dit is het advies van notaris Dirk Michiels:
"De toegang van ingesloten percelen tot de openbare weg verloopt via een erfdienstbaarheid : een weg die loopt over een perceel – het lijdend erf – en strekt tot voordeel van een ander perceel – het heersend erf –. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, tegenstelbaar aan derden als deze in een titel (vonnis of authentieke akte) is vervat die werd overgeschreven op het hypotheekkantoor. Daarmee onderscheiden erfdienstbaarheden zich van persoonlijke rechten (b.v. toelating gebruik te maken van een weg die wordt toegekend door een persoon in voordeel van een andere persoon, b.v. familie, vrienden of goede buren) die niet tegenstelbaar zijn aan derden en dus precair, zeker bij verkoop.
Deze erfdienstbaarheid kan de vorm aannemen van een recht van overgang of van een recht van uitweg. Het recht van overgang is een recht toegekend door de eigenaar van het erf waarover de weg loopt, het lijdend erf, in voordeel van het erf tot wiens voordeel de weg strekt, het heersend erf.
Recht van overgang
Artikel 688 van het Burgerlijk Wetboek deelt het recht van overgang in bij de niet voortdurende erfdienstbaarheden. Artikel 691 van het Burgerlijk Wetboek stipuleert uitdrukkelijk dat dergelijke erfdienstbaarheden slechts door een titel kunnen gevestigd worden; bezit, zelfs sinds onheuglijke tijden, is volgens dit artikel niet voldoende om deze erfdienstbaarheden te vestigen.
Men moet dus over een recht beschikken voortspruitend uit een titel, zijnde een authentieke akte of een vonnis, om over iemand anders zijn grond naar de straat te mogen rijden / gaan. Dergelijk recht kan niet door verjaring ontstaan of op mondelinge akkoorden gebaseerd zijn vermits die bij verandering van eigenaar geen waarde hebben.
Als er geen authentieke akte of vonnis aanwezig is waarin dit recht van overgang is opgenomen (dat kan uw aankoopakte zijn maar bv. ook de akte van de ingesloten percelen, de boer in kwestie moet die dan kunnen voorleggen) is er dus geen erfdienstbaarheid.
Recht van uitweg
Artikel 682 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan een uitweg mag vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken.
Het recht van uitweg is dus een erfdienstbaarheid die wordt toegekend door de Vrederechter als er geen recht van overgang bestaat of de eigenaar van het lijdend erf geen recht van overgang wil verlenen. Hiervoor moet dus een procedure worden opgestart waarbij de vrederechter de betaling van een vergoeding kan opleggen.
