Kan je vruchtgebruik van onroerend goed verkopen? (Beantwoord op 03-09-2018)

We vroegen om raad bij advocaat Jo Dewez van kantoor Dehaese&Dehaese.

"De natuurlijke persoon die houder is van een recht van vruchtgebruik kan zijn recht verkopen. Er moet wel rekening gehouden worden met het tijdelijk karakter van het vruchtgebruik: het vruchtgebruik eindigt immers steeds bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker.

Het recht van de vruchtgebruiker om zijn vruchtgebruik te verkopen kan ook ingeperkt worden door een zogenaamd beding van onvervreemdbaarheid. Dit zou kunnen worden opgenomen in de overeenkomst waarin het vruchtgebruik gevestigd werd. Het is daarom aan te raden dit eerst te controleren alvorens het vruchtgebruik te verkopen. Dergelijke bedingen zijn geldig voor zover ze beperkt zijn in de tijd en een rechtmatig belang dienen.

Tot slot moet ook rekening gehouden worden met de tegenwerpelijkheid van de verkoop aan de naakte eigenaar van het onroerend goed en aan derden. Het vruchtgebruik is immers een zakelijk recht zodat een overschrijving van de verkoop op het hypotheekkantoor nodig is vooraleer de verkoop aan de naakte eigenaar en aan derden kan worden tegengeworpen en zij er pas vanaf dat moment rekening mee zullen moeten houden.

De vraagstelling zou echter ook anders geïnterpreteerd kunnen worden, in die zin dat er gepolst wordt naar de juridische constructie waarbij een bedrijfsleider als natuurlijke persoon een onroerend goed koopt en vervolgens het vruchtgebruik verkoopt aan zijn vennootschap.

Gelet op de interessante fiscale gevolgen van dergelijke constructies legt de fiscus zich hier echter niet zomaar bij neer. In het verleden trachtte de fiscus deze vruchtgebruikconstructies te herkwalificeren als een huurovereenkomst en deze als dusdanig te belasten. Aan deze praktijk maakte het Hof van Cassatie een einde in 2007. Volgens het Hof is herkwalificatie enkel mogelijk wanneer de nieuwe kwalificatie gelijksoortige niet-fiscale rechtsgevolgen heeft en dit is niet het geval bij de herkwalificatie van een vruchtgebruik naar een huurovereenkomst.

In 2012 werd de zogenaamde fiscale anti-misbruikclausule ingevoerd, hetgeen de nieuwe manier is geworden waarop de fiscus dergelijke vruchtgebruikconstructies tracht aan te vallen. Wanneer dit het geval is, is het aan de belastingplichtige om te bewijzen dat er ook andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen de keuze voor de vruchtgebruikconstructie verantwoorden. Vruchtgebruikconstructies zijn in de meeste gevallen bijgevolg perfect geldig, maar indien het bekomen van fiscale voordelen het enige motief is, zou men wel eens bedrogen kunnen uitkomen.

Gelet op de juridische valkuilen is de bijstand van een raadsman zowel bij de verkoop van het vruchtgebruik als bij het opzetten van een vruchtgebruikconstructie dan ook een echte aanrader."