Bouwgrond kopen: hoe je de juiste grond vindt en verrassingen vermijdt

Wie wil bouwen, moet eerst de juiste bouwgrond vinden. Maar dat blijkt vaak complexer dan verwacht. Niet elk perceel is zomaar bebouwbaar en ook de toegelaten woningtypes verschillen. Bovenop de verkoopprijs komen bovendien extra kosten die vaak over het hoofd worden gezien. Wij helpen je om de waarde van een grond in te schatten en leggen uit waarop je moet letten bij de aankoop van bouwgrond. 

Wanneer is grond bouwgrond?

Een grond kan verschillende bestemmingen hebben: woongebied, gemengd gebied, industrie- of bedrijventerrein, landbouwgrond, natuur- of bosgebied, … Maar een perceel dat in een woongebied ligt, is niet per se bouwgrond. Een perceel is zeker bouwgrond als er al een omgevingsvergunning verleend werd of als er vroeger legale bebouwing was en herbouw is toegelaten. 

Meer info over de bestemming van een perceel vind je in de ruimtelijke verordenende plannen. In Vlaanderen kan je die raadplegen via het Geoportaal Ruimtelijke Plannen en Verordeningen en in Wallonië via het Géoportail. Wil je weten of een perceel daadwerkelijk bouwgrond is, dan neem je best contact op met de bevoegde dienst van je gemeente voor stedenbouwkundige informatie. 

Prijs bouwgrond

Ben je op zoek naar een bouwgrond voor nieuwbouw? Naast de verkoopprijs moet je rekening houden met bijkomende kosten zoals registratierechten of btw en notariskosten. 

1. Verkoopprijs

Er bestaat geen algemene prijs voor bouwgrond. De prijs varieert en hangt af van verschillende factoren zoals de grootte, de locatie, de nabijheid van voorzieningen. Wil je een bouwgrond kopen? Doe dan vooraf onderzoek naar de verkoopprijzen van bouwgronden in de buurt. Zo weet je aan welk bedrag je je kan verwachten. 

2. Registratiebelasting of btw

Op de aankoopprijs van bouwgrond moet je registratiebelasting betalen. Afhankelijk van de regio waarin de bouwgrond ligt, geldt er een ander tarief: 

• Vlaanderen: 12% van de aankoopprijs van de bouwgrond
• Wallonië: 12,5% van de aankoopprijs van de bouwgrond. Onder bepaalde voorwaarden betaal je een verminderd registratierecht van 3%.
• Brussel: 12,5% van de aankoopprijs van de bouwgrond. Onder bepaalde voorwaarden geldt er een vrijstelling op de eerste schijf van 100.000 euro. Zo kan je maximaal 12.500 euro besparen. 

In bepaalde gevallen moet je btw betalen in plaats van registratierecht. Dat is bijvoorbeeld het geval als je een nieuwe woning koopt of als je een huis of appartement op plan koopt dat al in aanbouw is. Je betaalt dan 21% btw op de bouwgrond. 

3. Notariskosten

Bij de aankoop van een bouwgrond betaal je ook notariskosten. Die bestaan uit drie delen:

• Ereloon van de notaris (wettelijk vastgelegd)
• Administratieve kosten
• Aktekosten en btw op het ereloon

De notariskosten kunnen variëren. Reken gemiddeld op 2% tot 3% van de aankoopprijs van de bouwgrond. 

4. Andere kosten

Tot slot zijn er nog extra kosten waar je mogelijk rekening mee moet houden. Denk aan:

• Opmetingskosten voor de landmeter als de grond nog niet exact is afgebakend
• Verkavelingskosten (indien van toepassing)
• Kosten voor het bodemattest
• Aansluitkosten voor de nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, riolering, telecom)
• Gemeentelijke lasten (riolering, wegenis)

Gemiddelde prijzen per regio

De prijs van bouwgrond per m² verschilt van regio tot regio. De prijs van bouwgronden in Brussel zijn doorgaans het duurst per m² en het goedkoopst in Wallonië. De meest recente cijfers van Statbel, het statistiekbureau van België, dateren van 2014. De gemiddelde prijs van de verkochte bouwgronden bedroeg toen 176,82 euro/m² in Vlaanderen, 452,98 euro/m² in Brussel en 50,54 euro/m² in Wallonië. Na 2014 heeft Statbel geen cijfers meer gepubliceerd. 

Uit cijfers van vastgoedplatform Realo blijkt dat een bouwgrond in Vlaanderen in 2023 gemiddeld 245 euro/m² kostte, terwijl dat in Wallonië gemiddeld 114 euro/m² was. Volgens Realo zijn er in Brussel niet voldoende bouwgronden beschikbaar om een gemiddelde prijs te berekenen. 

Waarde van de bouwgrond inschatten

Omdat er geen vaste prijzen voor bouwgronden gelden, is het moeilijk om de waarde ervan in te schatten. Ben je benieuwd hoeveel een bouwgrond waard is? Dan kan je de vraagprijzen van bouwgronden in jouw buurt vergelijken op immowebsites. Zo krijg je een indicatie van de gemiddelde vraagprijs in jouw regio en kan je de waarde van een bouwgrond beter inschatten. 

Waar moet je op letten bij het kopen van bouwgrond?

Ben je op zoek naar een bouwgrond? Dan zijn er enkele factoren waar je rekening mee moet houden:

1. Gaat het om bouwgrond?
   Informeer bij de bevoegde dienst van je gemeente of je op het perceel in kwestie mag bouwen. Let wel: stedenbouwkundige informatie die je mondeling verkrijgt, heeft geen juridische waarde.
    
2. Wat mag je bouwen?
   Op elke bouwgrond gelden stedenbouwkundige voorschriften. Je mag dus niet zomaar bouwen wat je wil. Een woning moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Er kan bijvoorbeeld een beperking worden opgelegd op het type woning, het gebruik van bepaalde materialen, de helling van het dak, … Bekijk de bouwvoorschriften nauwkeurig. 
    
3. In welke staat verkeert de bouwgrond?
   Hoe ligt de grond erbij: moet je nog puin opruimen, bomen rooien, de grond ophogen, … Informeer ook naar het bodemattest en de draagkracht van de grond. 
    
4. Hangen er verplichtingen aan vast?
   In bepaalde gevallen hangen er bepaalde verplichtingen vast aan de bouwgrond. Controleer of je binnen een vastgelegde termijn moet bouwen. Koop je een grond via een vastgoedpromotor of sleutel-op-de-deurbedrijf, dan kan het dat je verplicht moet samenwerken met een bepaalde aannemer of bouwfirma. 
    
5. Hoe zit het met de ligging en oriëntatie?
   De ligging van de bouwgrond is belangrijk. Ligt de bouwgrond voor jou centraal: dicht bij je werk, scholen, openbare diensten, familie, vrienden, … Ook de oriëntatie speelt een rol. Is de tuin gericht naar het noorden of zuiden? Bekijk welke mogelijkheden er zijn om voldoende daglicht in je woning binnen te halen. 
    
6. Valt de bouwgrond binnen jouw budget?
   Houd er rekening mee dat er nog bijkomende kosten bovenop de verkoopprijs komen, zoals registratierechten en notariskosten.

Hoe groot moet je bouwgrond zijn voor een open, halfopen of gesloten bebouwing?

Er zijn geen minimale groottes vastgelegd voor bouwgronden. Toch worden er in de praktijk vaak richtwaarden gebruikt: 

• 5 - 10 are voor een open bebouwing
• 3 - 5 are voor een halfopen bebouwing
• 1,5 - 3 are voor een gesloten bebouwing

In landelijke gemeenten zijn bouwgronden vaak groter dan in steden. In de bouwvoorschriften van een bouwgrond is meestal opgenomen welk type bebouwing toegelaten is. Ook de bebouwbare oppervlakte, de bouwdiepte en bouwhoogte zijn belangrijke factoren om rekening mee te houden. 

Milieuwetgeving en bouwvoorschriften

Bij de aankoop van een bouwgrond moet je rekening houden met de milieuwetgeving en stedenbouwkundige voorschriften. Op milieuvlak is een bodemattest verplicht. Dit attest geeft aan of de grond al dan niet verontreinigd is en of sanering nodig is. Daarnaast is er de watertoets. Die gaat na hoe overstromingsgevoelig het gebied is en of het perceel in de buurt van waterlopen ligt. Op basis hiervan kan het verplicht zijn om verhoogd te bouwen of kan de plaatsing van een kelder beperkt worden. Ook de hemelwaterverordening is belangrijk. Die verplicht het hergebruik van regenwater. Tot slot kunnen er bijkomende beperkingen gelden als de bouwgrond zich in of nabij een natuur- of bosgebied bevindt. 

De bouwvoorschriften bepalen welk type bebouwing is toegestaan en leggen regels op rond de afstand van de bouwlijn tot de rooilijn, de bouwdiepte en -hoogte, het aantal bouwlagen, de dakvorm, … 

Grondsondering en bodemonderzoek

Het is ook essentieel om te kijken naar de bouwtechnische geschiktheid van een bouwgrond. De bodem bepaalt in grote mate hoe je kan bouwen. Hiervoor zijn twee onderzoeken belangrijk:

• Grondsondering: brengt de stabiliteit van de bodem in kaart. Bij een grondsondering rijdt een rupsvoertuig je bouwgrond op en duwt er op bepaalde plaatsen staven in, om het draagvermogen van de bouwgrond te berekenen. Op basis van dit onderzoek kan een stabiliteitsingenieur bepalen welk type fundering en welke bouwmethode geschikt zijn.
• Bodemonderzoek: bestaat meestal uit twee delen. Het milieutechnisch bodemonderzoek gaat na of de grond vervuild is. In Vlaanderen is dit bodemattest verplicht. Het geotechnisch bodemonderzoek focust op de samenstelling van de grond (zand, klei, leem, …), de aanwezigheid van grondwater en de algemene geschiktheid van de grond voor kelderbouw, vloerplaten en waterdichting. 

Bestemmingsplannen en vergunningen

Als je een huis wil bouwen, moet je rekening houden met de bestemming van de grond. Die ligt vast in de ruimtelijke verordenende plannen:

• Woongebied: hier mag je bijna altijd bouwen, op voorwaarde dat je de bouwvoorschriften respecteert.
• Woonuitbreidingsgebied: hier kan bouwen mogelijk zijn, maar vaak gelden er extra voorwaarden.
• Agrarisch gebied: dit is bedoeld voor landbouw. Bouwen in deze gebieden is meestal niet toegestaan.
• Natuurgebied: het behoud van de natuur staat hier centraal. Bouwen is hier doorgaans uitgesloten. 

Ook moet je verplicht een omgevingsvergunning aanvragen. Hierin geef je onder andere aan hoe je woning gaat voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften. Je architect helpt je bij het ontwerp van je woning en het opmaken en indienen van de vergunningaanvraag. Pas als de vergunning in orde is, mag je starten met de grondwerken en ruwbouw van je woning.

Tips bij het kopen van bouwgrond

Bouwen begint bij het zoeken van de juiste bouwgrond. Maar dat is vaak complexer dan je denkt. Hier zijn enkele tips.

1. Hoe kies je een locatie die past bij je wensen?

Stel jezelf enkele cruciale vragen: hoe ver wil je maximaal wonen van werk, school, openbaar vervoer, winkels? Wil je landelijk wonen of liever in de buurt van het stadscentrum? Houd ook rekening met verkeer en geluidsoverlast. Ga op zoek naar een bouwgrond in jouw ideale regio. 

2. Alternatieven voor dure bouwgrond

Bouwgronden worden schaarser en duurder. Ben je op zoek naar een betaalbaar alternatief? Soms organiseren gemeente, overheden of notarissen openbare verkopen, waarbij de prijzen doorgaans lager liggen dan op de private markt. Sommige gemeenten of bouwpromotoren bieden kleine kavels aan voor jonge gezinnen tegen gunstige voorwaarden. Ook buiten steden vind je vaak goedkopere percelen. 

Je kan ook eventueel erfpacht overwegen. Je koopt de grond dan niet, maar je betaalt een jaarlijkse vergoeding om erop te bouwen. Zo heb je initieel minder eigen inbreng nodig om te kunnen bouwen.

Nog een andere optie is splitskopen, waarbij de aankoop van de grond en de woning wordt opgesplitst. De grond blijft in eerste instantie eigendom van de projectontwikkelaar, terwijl de koper via een recht van opstal op de grond mag bouwen in ruil voor een maandelijkse vergoeding. Binnen een afgesproken termijn kan je de grond aankopen wanneer je financiële situatie het toelaat.

3. Hoe voorkom je onverwachte verrassingen?

Een bouwgrond kan er op het eerste gezicht perfect uitzien, maar toch beperkingen hebben. Controleer eerst altijd de bouwvoorschriften. Wat mag je precies bouwen? Laat via een bodemonderzoek ook nagaan hoe geschikt de grond is om op te bouwen om dure funderingswerken te vermijden. Kijk ook na of de bouwgrond in een overstromingsgevoelig gebied ligt of onder bijzondere ruimtelijke plannen valt. 

Checklist voordat je een bouwgrond koopt

Voordat je een bouwgrond koopt, kan je hem onderwerpen aan deze checklist: 

• Ligging: is de ligging van de bouwgrond voor jou ideaal op vlak van bereikbaarheid en voorzieningen?
• Toegankelijkheid en perceelsgrenzen: ga na of de bouwgrond gemakkelijk toegankelijk is en of de perceelsgrenzen duidelijk zijn vastgelegd.
• Oriëntatie: hoe is de oriëntatie van het perceel? Een gunstige oriëntatie heeft een invloed op de lichtinval en energieverbruik.
• Prijs: controleer of de vraagprijs correct is in vergelijking met bouwgronden in de buurt. Houd ook rekening met extra kosten (registratierechten of btw en notariskosten).
• Bodemattest: vraag het bodemattest op om te kijken of de grond al dan niet vervuild is.
• Grondsondering: laat een grondsondering uitvoeren om te kijken hoe draagkrachtig de bodem is. Dit is bepalend voor het type fundering
• Watertoets: vraag naar het overstromingsrapport of de watertoets om te controleren of het perceel in overstromingsgevoelig gebied ligt.
• Nutsvoorzieningen: controleer of aansluiting op de riolering, water, elektriciteit en telecom mogelijk is en wat de kosten zijn om die indien nodig nog te laten leggen.
• Bouwvoorschriften: raadpleeg de verkavelings- of geldende bouwvoorschriften, zodat je weet wat je mag bouwen en met welke beperkingen je rekening moet houden.
• Bouwverplichtingen: ga na of er een bouwverplichting geldt binnen een bepaalde termijn. Controleer of je vrij bent in de keuze van aannemer of bouwfirma. Informeer ook naar eventuele erfdienstbaarheden, een recht van opstal, recht van doorgang of andere juridische lasten.

FAQ: bouwgrond