Naar aanleiding van het artikel ‘Hoeveel kost de renovatie van een huis?’ kregen we een terechte vraag van een Livios-lezer. “Is het nog rendabel om met deze prijzen een renovatie aan te vatten? Is het niet beter om het pand te slopen en herop te bouwen?” We vroegen het aan bouwexperts Jozef Hessel (architect) en Steven Lannoo, directeur van Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV).
Waardevolle ruwbouw
Het renovatiebudget om een pand, met een slechte EPC-waarde te renoveren, ligt tussen 150.000 euro (voor een 5 meter brede rijwoning met twee bouwlagen) en 400.000 euro (voor een grote vrijstaande woning van de jaren 80). Dat is uiteraard een pak geld. Wat doe je best? Renoveren of slopen en heropbouwen? Architect Hessel. “Ik pleit bijna altijd om renovatie op z’n minst te onderzoeken. Dan pas kan je een rationele beslissing maken. Ik pleit voor afbraak wanneer je voelt dat je met renovatie niet alle zaken kan oplossen. Oudere woningen zijn vaak makkelijker te renoveren dan bijvoorbeeld woningen uit de jaren 80, omwille van moeilijke knooppunten en het gebruik van gewapend beton voor bijvoorbeeld overkragingen. Sommige woningen zijn op zo’n manier gebouwd en zijn zo moeilijk te isoleren, dat het beter is om ze af te breken. Zeker als daar machinaal de ruimte voor is. Maar het is geen zwart-wit verhaal.”
Foto Recticel Insulation
© Getty Images
Slopen of niet?
“Sommige panden zijn in zo’n slechte staat, dat je ze beter kan afbreken”, vindt Steven Lannoo. “En dat zowel vanuit een economisch als ecologisch standpunt. Andere panden kunnen een waardevolle ruwbouw hebben. Het is dan opportuun om de ruwbouw te behouden en de woning aan te passen aan de huidige noden (meer ruimte en daglicht) en normen. Daarnaast komt bij het produceren van baksteen en beton heel wat CO2 vrij, dus daar moet je ook rekening mee houden.” “Klopt,” vult architect Hessel aan, “iedere steen die de oven niet moet passeren is een duurzame steen en elke muur die je laat staan is een besparing.”
Afbreken is niet goedkoper dan renoveren: het is makkelijker, maar niet goedkoper.
Rijwoning of vrijstaande woning
Een ander aspect dat meespeelt is de omgeving. “Naar een pand in een stedelijke context ga je anders kijken dan naar een vrijstaande woning. Het is vaak verstandiger om een rijwoning van 5 meter breed met gemene muren te renoveren, dan af te breken”, vindt Lannoo. Beslis je om te slopen, dan zijn er andere consequenties. Hessel: “Er is de afbraakkost, die gemiddeld 10.000 euro bedraagt. Dat is zonder stellingen en schuttingen, want je moet de aanpalende woningen stutten om te voorkomen dat de woning van de buren schade oploopt. Eigenlijk is het heel simpel, want de rekensom is snel gemaakt. Als je een woning van 130 à 140 vierkante meter volledig stript en renoveert, dan betaal je 1.500 euro/vierkante meter. De startprijs bij nieuwbouw ligt minstens op 2.000 euro/vierkante meter. Jonge architecten denken vaak dat afbreken goedkoper is dan renoveren. Maar dat klopt niet: het is makkelijker, niet goedkoper.”
