Is verkoper aanspraklijk voor vochtproblemen? (Beantwoord op 05-11-2013)

"Op grond van artikel 1641 BW is de verkoper gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt of dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Dit artikel is van toepassing op de gemene verkoop van onroerende goederen", zegt advocaat Stephane Vereecken.

"Het begrip ‘gebrek’ is niet gedefinieerd in de wet en wordt geval per geval beoordeeld. Het gebrek moet voldoende ernstig en reeds aanwezig zijn op het ogenblik van de verkoop. Het is daarbij niet noodzakelijk dat het zich al volledig had ontwikkeld, maar het moet wel minstens in de kiem aanwezig zijn geweest. De verkoper moet dus niet instaan voor gebreken die na de verkoop optreden of die het gevolg zijn van een toeval."

"Uit jouw verhaal kan ik niet opmaken of de vochtproblematiek al op het ogenblik van de verkoop (in de kiem) aanwezig was, of dat dit het gevolg is van een nieuw gebrek (bijvoorbeeld een lek)."

"De vereiste van ‘verborgenheid’ sluit verder uit dat het gebrek zichtbaar was op het moment van de aanvaarding of door een normale (aandachtige) controle door de koper kon worden achterhaald. Ook dit is een feitenkwestie waarover de feitenrechter oordeelt. De grens tussen een verborgen en zichtbaar gebrek is in de praktijk vaak dun en de bewijslast rust op de koper."

"Artikel 1644 BW voorziet twee mogelijkheden voor de koper: ofwel kiest deze voor de ontbinding van de koop met wederzijdse teruggave van prijs en goed, ofwel voor het behoud van de zaak met prijsvermindering. Welke keuze je best maakt, hangt af van verschillende factoren. Als de verkoper de gebreken kende, moet hij alle schade van de koper vergoeden."

"Op grond van artikel 1648 BW moet je de vordering binnen een korte termijn instellen. Hoe lang of hoe kort deze korte termijn is, wordt eveneens individueel beoordeeld door de rechter. Het is aan te raden niet te talmen en de ingebrekestelling zo snel mogelijk over te maken én de procedure in te leiden."

"Deze regeling van de verborgen gebreken is niet van dwingend recht. Dit betekent dat er contractueel kan van worden afgeweken, hetgeen dikwijls het geval is in de recente verkoopovereenkomsten. Dit kan niet als de verkoper het gebrek kende en dus te kwader trouw was."

"Het lijkt alleszins zinvol om een advocaat te raadplegen voor correct en toegepast advies en, indien nodig, tijdig de vordering wegens verborgen gebreken of desgevallend een andere vordering (bv. wegens niet conforme levering, bedrog,…) te kunnen instellen."