Immokantoor heeft ons bedrogen. Wat kan ik ondernemen? (Beantwoord op 22-01-2014)

Vraag

Wij voelen ons bedrogen door een immokantoor. In 2010 hebben wij een woning gekocht via een immokantoor. Wij hebben hiervoor 245.000 euro betaald. Het is geen afgewerkte woning en dit wisten we duidelijk. Het probleem stelt zich echter bij het feit dat het immokantoor ons leugens verteld heeft. Zo werd er ons bijvoorbeeld gezegd dat wij onze woning zouden mogen uitbreiden, wat nu niet mag. Er werd ons ook verteld dat het dak reeds isolatie bevatte, zij het niet voldoende, immokantoor zei 7 cm. Nu wij dit wilden vernieuwen vorig jaar, is gebleken dat er geen isolatie zat. Naar aanleiding van een nieuwe opportuniteit die wij nu krijgen, zouden we onze woning opnieuw willen verkopen en hebben wij enkele andere immokantoren laten komen voor een schatting. De waarde van ons woning is lager dan wat wij er aan betaald hebben 3 jaar geleden. En wij hebben hier wel al redelijk wat werken uitgevoerd. Dat we deze kosten er niet zouden uithalen was te verwachten, maar we moeten nu onze woning te koop stellen voor een lagere prijs dan wij betaald hebben. We hebben dit probleem ook besproken met de immokantoren (3-tal) en allemaal zeggen ze ons dat het vorige immokantoor ons bedrogen heeft en een te hoge prijs gezet heeft. Kunnen wij hier nog iets tegen beginnen? Of kunnen deze praktijken zomaar? Grofweg liegen tegen de kopers vind ik echt niet door de beugel kunnen. We hebben in die 3 jaar dat we er wonen ons neergelegd bij het feit dat het onze eigen fout was, maar nu dat onze woning ook een stuk minder waard blijkt (tot 20 000 euro!) vind ik echt wraakroepend...

Antwoord

Het is volgens advocaat Mark Huygen niet evident om bedrog aan te tonen en te bewijzen in een rechtszaak op grond van het feitenrelaas dat voorligt. “U zou zich kunnen beroepen op het principe van dwaling, ook dit is niet evident. U bent in 2010 akkoord gegaan met de prijszetting en u heeft dit aanvaard. Thans voorhouden dat de prijs minstens € 20.000 te veel was, gaat uiteraard niet op tenzij u bedrog of dwaling kan bewijzen. Dit lijkt aan de hand van het feitenrelaas onmogelijk te zijn.”

“Het burgerlijk wetboek voorziet in  Artikel 1674 B.W. : "Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen en had hij verklaard de meerdere waarde te schenken".

Het recht om de verkoop te vernietigen is enkel bedoeld voor de verkoper en kan niet ingesteld worden door de koper. Bovendien moet de vordering binnen het jaar ingeleid worden voor de bevoegde rechtbank.

Als koper voelt u zich benadeeld ; Benadeling is aanwezig wanneer er, bij een contract onder bezwarende titel bijvoorbeeld koop-verkoop , een aanzienlijke onevenredigheid bestaat tussen de wederzijdse prestaties.

Benadeling is er geen wilsgebrek in de strikte zin van het woord. Benadeling leidt niet automatisch tot de vernietiging van het contract. Het feit dat er een onevenwicht bestaat tussen de prestaties van de contractspartijen resulteert niet automatisch in de nietigheid van de overeenkomst. Enkel in een specifiek aantal gevallen zal de benadeling en een grondslag tot de vernietiging uitmaken.”

“benadeling bij de verkoop van onroerend goed is wettelijk geregeld in het voornoemde artikel 1674 BW:

Voorwaarden zijn aldus :

- werkelijke verkoop

- onroerend goed of onroerend zakelijk recht

- de vordering bestaat slechts ten voordele van de verkoper (derhalve kan een koper die een onroerend goed duurder verkocht heeft dan de normale prijs zich hierover nooit in de rechter beklagen behoudens ingeval van de kwalificerende benadeling)

-De benadeling moet meer bedragen dan zeven twaalfden van de waarde van het onroerend goed.

Aangezien u zelf aangeeft dat het waardeverschil ca. € 20.000 uitmaakt, lijkt dit niet te kunnen vallen onder het begrip gekwalificeerde benadeling.

Bovenal is uw klacht en eventuele vordering niet tijdig geformuleerd en/of ingesteld.”

Beantwoord door: Mark Huygen , Huygen Advocaten

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

Kleur verovert de badkamer: waarom je kranen het verschil maken
GROHE

Kleur verovert de badkamer: waarom je kranen het verschil maken

Waar kranen vroeger vooral functioneel waren, zijn ze vandaag volwaardige designelementen in onze badkamer.

Lees meer

Onze toolbox
Offertes aanvragen

Vraag vrijblijvend offertes aan! Ontvang snel max. 4 offertes van vakmannen. Bespaar tijd én geld!

Aanvragen
Premies en subsidies

Met premies en subsidies kan je flink besparen. Kijk waar jij recht op hebt.

Zoeken
Magazines

Bouwen of verbouwen? Bestel je gratis magazine!

Aanvragen
Praktische gidsen

Met deze praktische digitale gidsen ben je meteen geïnformeerd en heb je een handige checklist bij de hand.

Aanvragen
Forum

Zit je met een vraag? Stel ze aan andere bouwers en verbouwers.

Stel je vraag