Bouwgrond blijkt zes meter kleiner. Kan ik nietigheid compromis vorderen? (Beantwoord op 26-03-2014)

“De opschortende voorwaarde is vervuld nu de verkavelingsvergunning is afgeleverd”, zegt advocaat Mark Huygen. “De overeenkomst is dus tot stand gekomen. De nietigheid kan uiteraard niet gevorderd worden. Wel stelt zich een probleem naar het voorwerp van de overeenkomst. U heeft een stuk grond gekocht zonder kennisname van de rooilijn? Vraag is in welke mate u op de hoogte kon zijn van deze rooilijn op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. Dit kan aan de hand van de vraagstelling niet beoordeeld worden.”

“In het geval u zou kunnen aantonen dat de rooilijn niet gekend kon zijn had u eerst en best hierover een clausule moeten voorzien. De rooilijn volgt namelijk doorgaans al bestaande lijnen (buren en bestaande inplantingen). Kennelijk heeft u geen clausule voorzien of bedongen. Vraag is dus of er sprake is van een verborgen gebrek. Dit lijkt niet het geval aangezien het perceel grond niet onbruikbaar wordt voor bebouwing. Mogelijk kan u zich op principe van dwaling beroepen. Dit is verre van evident (zie hoger) omdat u minimale onderzoeksplicht had. Ontbinding van de overeenkomst lijkt niet mogelijk omdat u geen wanprestatie van de verkoper kan aanduiden.”

“Kortom, u kan best onderhandelen over een eventuele minwaarde aangezien het in rechte (voor een rechtbank) afdwingen niet evident is. Overigens stelt zich nog de vraag in welke mate er sprake is van minwaarde en wat de omvang zou zijn aangezien de rooilijn maar zes meter afwijkt van datgene dat u kennelijk in gedachten had.”