Betwisting gemene muur. Wat ondernemen? (Beantwoord op 01-04-2014)

Question

Vraag

Onze buur betwist dat de (tuin)muur die al bijna 100 jaar lang beide percelen scheidt een 'gemene muur' zou zijn. Het betreft eigendommen in een stadscentrum, de betreffende woningen werden respectievelijk gebouwd rond WOI en tijdens het interbellum. De huidige eigenaars hebben de woningen dus pas verworven, lang nadat de scheidingsmuur werd opgetrokken. De muur ligt integraal in het verlengde van de muur die beide tegen elkaar gebouwde woningen lijkt te delen. Tegen de scheidingsmuur werd bij de bouw van onze woning een overkapte buitentrap naar de kelders aangebouwd. I de jaren 1950-1960 werd er op het einde van het perceel ook een garage tegen de scheiding aangebouwd, tussen garage en woning ligt een stadstuin en is de muur vrij.

Aan de zijde van de buren werd de scheidingsmuur nooit in gebruik genomen. Oorspronkelijk, en voor zover dat vandaag nog te achterhalen valt uit getuigenissen, foto's enz., was de scheidingsmuur afgewerkt met horizontaal geplaatste dakpannen die hetzij naar beide zijden afwaterden, hetzij naar onze kant. In 1977 begon de buur, zonder voorgaand overleg, met verbeteringswerken aan de muur waarbij er dekstenen geplaatst werden die de 'drop' verlegd hebben naar hun kant. Om latere discussies te vermijden werd er een 'getuigenverklaring' opgesteld en betekend bij het kadaster, waarin beide partijen stellen dat het om een gemeenschappelijke muur gaat en dat er geen eigendomsrechten voort kunnen vloeien uit de nieuwe afwerking waarbij de afwatering aan één kant valt. Vandaag wordt dit alles betwist door de echtgenote van de buur die deze getuigenverklaring ondertekende. Een verzoeningspoging voor de vrederechter bracht geen soelaas en zij wenst tot dagvaarding over te gaan om haar recht te halen waardoor de eigendom van het gedeelte muur waartegen niets aan werd gebouwd haar zou toekomen. Hoe waarschijnlijk is het dat een vrederechter haar hierin zal volgen? Kunnen wij haar desgevallend verplichten de helft van het niet in gebruik genomen deel van de muur ook gemeen te maken?

Antwoord

We legden jouw vraag voor aan Advocatenkantoor Dehaese en Dehaese. Zij geven volgend antwoord:

"1. Artikel 653 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt:

“In de steden en op het platteland wordt iedere muur vermoed gemeen te zijn, wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, en dan tot aan het minst verheven dak, of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden; één en ander indien titel noch teken is van het tegendeel.”

Hieruit kan je afleiden dat iedere muur die de scheiding maakt tussen gebouwen of tuinen, vermoed wordt een gemeenschappelijke muur te zijn. Dit vermoeden kan worden weerlegd door een titel. Een titel is elk geschreven stuk dat uitgaat van de partijen of dat gemeen is aan beide partijen. Om tegenwerpelijk te zijn aan derden is het vereist dat de titel overgeschreven werd op het hypotheekkantoor.

2. In dit geval kan de gemeenheid van de muur niet betwist worden, aangezien er naast de wettelijke bepaling ook een geschreven document bestaat nl. een getuigenverklaring, ondertekend door beide partijen, op het kadaster overgeschreven. Daarnaast is de echtgenote van één van de partijen geen derde die geen kennis heeft van het bestaan van de getuigenverklaring. Een echtgenote wordt immers verondersteld kennis te hebben van aangelegenheden met betrekking tot de gezinswoning.

3. Indien de vrederechter het standpunt van de echtgenote zou volgen, is het nog altijd mogelijk om de muur gemeen te maken. Artikel 61 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt hierover het volgende:

“Ieder eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is.”

Om beroep te kunnen doen op dit artikel moet er echter voldaan worden aan de volgende voorwaarden:

- de aanpalende eigenaar kan dit artikel uitsluitend inroepen om de mandeligheid van deze muur te bewerkstelligen;

- dit artikel kan enkel ingeroepen worden indien de aanpalende panden eigendom zijn van onderscheiden eigenaars;

- daarnaast kan het enkel ingeroepen worden indien het gaat om een scheidingsmuur. Deze voorwaarde geeft geen enkel probleem indien de muur werkelijk en ondubbelzinnig de scheiding uitmaakt tussen de twee eigendommen en dus minstens raakt aan de scheidingslijn. (W. Gonthier en R. De Lathouwer, De ‘gemene’ muur, Kluwer, Mechelen, 2007, 144p)

Bijgevolg kan de echtgenote gedwongen worden om de muur gemeen te maken, mits betaling van de waarde van de muur door de buren. Deze waarde van de muur wordt bepaald op het ogenblik van de gedwongen gemeenmaking."

Beantwoord door: Jo Dewez , Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Heeft u een juridische vraag ? Contacteer ons voor een degelijk advies.

01/04/2014

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

Pluimers Isolatie

Ondanks minder premies blijft isolatie een slimme investering die rendeert

Zelfs nu sommige premies (deels) wegvallen, is isolatie nog altijd een van de meest rendabele investeringen voor je woning.

Lees meer