Mag dak buren naar mijn gevel afhellen? (Beantwoord op 12-03-2019)

Het gaat hier over een lessenaarsdak. Een Lessenaarsdak is een dakvorm die bestaat uit slechts één dakvlak of dakschild, dat onder een zekere helling is aangebracht. Dit dak gaat naar de gevel afhellen van persoon X die deze vraag stelt. Bij de beantwoording van de vraag gaan we er van uit dat de dakhelling afwatering via dak/gevel van de vraagsteller impliceert.

We hebben hier aldus mogelijk te maken met een erfdienstbaarheid, een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat ten laste van een onroerend goed wordt gevestigd ten voordele van één of meerdere onroerende goederen die aan een andere eigenaar toebehoren (art. 637 B.W.).

Concreet:

• Er een last wordt gelegd op een onroerend goed (het ‘lijdend’ of ‘dienstbaar’ erf). De uitoefening van het eigendomsrecht wordt hierdoor ingeperkt, aangezien de eigenaar van het lijdend erf iets niet mag doen. (vb. Afwatering belemmeren).
• Deze last gelegd wordt ten voordele van een ander onroerend goed (het ‘heersend’ erf), dat hierdoor een intrinsieke meerwaarde krijgt. Elke eigenaar van een heersend erf kan hiervan gebruik maken.
• Het moet steeds gaan om twee onroerende goederen (grond of gebouwen) die aan verschillende eigenaars toebehoren. We hebben hier te maken met een erfdienstbaarheid waar twee onroerende goederen mee betrokken zijn.

Alle soorten erfdienstbaarheden, i.e. zichtbaar of niet, voortdurend of niet, kunnen bij titel worden gevestigd. Er bestaat een principiële vrijheid van vestiging. Eigenaars kunnen op hun goederen of ten voordele van hun goederen immers zodanige erfdienstbaarheden vestigen als zij goedvinden (art. 686 BW). Ook inhoudelijk kunnen de partijen de erfdienstbaarheden vrij moduleren.

Bovenstaande wil zeggen dat de je je uiteraard moet akkoord verklaren met de vestiging van dergelijke erfdienstbaarheid, mocht ze vooraf nog niet hebben bestaan. Met andere woorden, je kan er je ook tegen verzetten, ondermeer via het indienen van een tijdig bezwaar.

Opdat de erfdienstbaarheden tegenwerpelijk zouden zijn aan derden te goeder trouw, moet de akte van vestiging worden overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor (art.1 Hyp.W.). Dit geldt onverkort voor zichtbare erfdienstbaarheden. Indien de uitwendige tekens evenwel geen andere interpretatie toelaten dan het bestaan van een erfdienstbaarheid, geldt een (feitelijk) vermoeden dat de derde kennis heeft van die erfdienstbaarheid. In dat geval is hij niet te goeder trouw en kan hij zich dus niet beroepen op een gebrek aan overschrijving.

Bemerk nog dat een omgevingsvergunning steeds wordt afgeleverd op voorwaarde van naleven van de burgerlijke rechten en plichten conform ondermeer het Burgerlijk wetboek. D.w.z. dat een eventuele omgevingsvergunning geen afbreuk doet aan het voormelde.

Tot slot kan je ook opkomen tegen dergelijke feitelijkheden, als ze een normale uitoefening van je eigendomsrecht bedreigen en burenhinder veroorzaken.