Problemen met betaling voor (foutieve) plaatsing ramen (Beantwoord op 29-01-2020)

Question

Vraag

Mijn zus heeft haar woning laten verbouwen, opdat mijn ouders kunnen inwonen. Onze papa is nl. een zwaar hulpbehoevende parkinsonpatiënt, en ook onze mama is niet goed te been. De benedenverdieping (kelder op hoogte van de achtertuin), werd daarom omgebouwd tot een individueel appartement. Enkele ramen moesten vervangen worden. En een muur moest plaats maken voor grote schuifraam.

In het contract stond dat het volledige bedrag moest betaald zijn voor aanvang van de werken. Dat was bij hen blijkbaar standaard, maar slechts een formaliteit. Er werd echter met de verkoper (mondeling) afgesproken, al een voorschot te betalen voor aankoop van materialen en het resterende bedrag na oplevering van de werken. Deze verkoper is niet langer werkzaam bij de firma. En de werken zijn ondanks de betaling van slechts een voorschot, toch gestart en volledig afgewerkt. Helaas niet correct...

Zo werd o.a. het grote schuifraam verkeerd geplaatst, waardoor er een koudebrug is ontstaan. Dat is door mijn schoonbroer zelf opgelost. Zwarte ramen werden aangekit met witte siliconen, de vliegenramen werden te klein geleverd, … Mijn zus en schoonbroer hebben daarom de betaling van het resterende bedrag ingehouden tot de werken worden gecorrigeerd en er een compensatie wordt voorzien voor het misplaatsen van het groot raam.

De aannemer heeft al verschillende data voorgesteld om de fouten te herstellen, maar mijn schoonbroer heeft verschillende keren in het ziekenhuis gelegen. Mijn zus heeft verschillende jobs, 2 kinderen en 2 hulpbehoevende inwonende ouders en was hierdoor niet in staat om op de voorgestelde data in te gaan. Ondanks dat mijn zus en schoonbroer al verschillende keren hebben laten weten dat de aannemer de werken alsnog mag uitvoeren (het kon alleen niet op de door hun voorgestelde data wegens medische redenen), en ondanks dat ze een tegemoetkoming hebben gedaan door nog een groot deel van het totaalbedrag te betalen, heeft de aannemer een advocaat onder de arm genomen die een schrijven heeft gestuurd en er mee dreigt het voor de rechter te brengen als ze niet het volledige bedrag betalen tegen 7 februari 2020.

Wat zijn hier de wettelijke bepalingen? Wat zijn mijn zus haar kansen om alsnog een datum te bekomen om de fouten te laten herstellen? En het nog resterende bedrag (min. correctie voor het mis plaatsen van het schuifraam) te betalen NA correcte uitvoering van de werken?

Antwoord

De vraag die zich hier stelt, situeert zich op het vlak van de uitvoering van overeenkomsten en wat men kan doen indien één van de twee partijen zijn verplichtingen niet nakomt.

Met betrekking tot overeenkomsten tussen partijen geldt artikel 1184 Burgerlijk Wetboek. In dit artikel wordt bepaald dat in wederkerige contracten, de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend is inbegrepen. Dit houdt kort samengevat in: indien partij A zijn verplichtingen niet nakomt, kan partij B partij A aanzetten tot het uitvoeren van de overeenkomst indien de uitvoering (nog) mogelijk is ofwel kan partij B de ontbinding van de overeenkomst vorderen, dit met een schadevergoeding.

Op basis van bovenstaand wetsartikel is de exceptie van niet-nakoming ontstaan (ENAC). Dit houdt in: indien partij A zijn verplichtingen niet uitvoert, heeft partij B het recht zijn eigen verplichtingen tijdelijk ook niet uit te voeren. In toepassing op bovenstaand vraagstuk, komt dit er op neer dat jouw zus zich het recht voorbehoudt slechts te betalen NA de uitvoering van de correcte werken, maar enkel indien aan de voorwaarden van de ENAC is voldaan.

Een eerste voorwaarde houdt in dat er voldoende samenhang dient te bestaan tussen de verbintenis die men niet wenst uit te voeren, met name het betalen van de werken, én de verbintenis die niet nagekomen wordt, met name het herstel van de ramen en de vliegenramen.

Een tweede voorwaarde is dat tegenpartij een wanprestatie pleegt. In dit geval is dit het leveren van de kleine vliegenramen en het afkitten van de zwarte ramen met witte siliconen.

Een derde voorwaarde is dat de eigen verbintenis, met name het betalen, slechts tijdelijk opgeschort mag worden. Het niet-betalen mag er niet toe leiden dat nooit betaald zal worden. Men kan slechts tijdelijk weigeren te betalen, NA de uitvoering van de werken dient men wél te betalen.

Tot slot mag men slechts weigeren te betalen, indien dit te goeder trouw gebeurt. Men mag aldus niet weigeren te betalen, indien men zelf aan de basis ligt van de niet-uitvoering van de werken. Bovendien mag het ingehouden bedrag niet buiten proportie zijn in vergelijking met de problemen/gebreken die moeten worden hersteld.

De verstrekte informatie is eerder summier omdat wij de omvang van het ingehouden bedrag niet kennen noch de inhoud van de brief van de advocaat, noch de opgestelde facturen of de gevoerde communicatie,… maar de kern van de moeilijkheid lijkt ons te liggen in de initiële verplichting om voor aanvang der werken reeds tot integrale betaling gehouden te zijn. Indien hieraan niet wordt voldaan zou tegenpartij kunnen argumenteren, op basis van hogervermelde voorwaarden van de ENAC, dat zij maar moet verder werken nadat eerst wordt betaald, en niet omgekeerd.

Daartegenover kan gesteld worden dat van deze contractuele verplichting tot voorafgaande integrale betaling door partijen stilzwijgend is afgeweken zoals het feitelijk verloop met deelbetalingen aangeeft. In dat laatste geval is het mogelijk om proportionele inhouding van betaling te doen en nogmaals aan te dringen op een concrete datum voor herstel die voor beide partijen past.

Vermits dit een dringende zaak betreft, raden wij alsnog aan een advocaat te raadplegen om op basis van alle concrete elementen en documenten van het dossier een sluitend juridisch advies te bekomen en hopelijk een minnelijke oplossing voor de impasse.

Beantwoord door: Jo Dewez , Dehaese & Dehaese advocatenkantoor bvba

Heeft u een juridische vraag ? Contacteer ons voor een degelijk advies.

29/01/2020

Livios streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. De redactie, noch de panelleden op wie zij beroep doet bij het beantwoorden van de vragen, kunnen aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook. Lees meer

Mitsubishi Electric Europe

Zorgeloos de winter in? Waarom je je warmtepomp best laat onderhouden in het najaar

Met een lucht-luchtwarmtepomp verwarm en koel je je woning op een energiezuinige manier.

Lees meer