Het probleem situeert zich binnen het kader van gebreken aan een woning en op wie men zich kan verhalen om deze gebreken te verhelpen. In principe geldt de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect. De nieuwe eigenaars van een goed kunnen de vordering wegens verborgen gebreken of voor ernstige gebreken die onder deze tienjarige aansprakelijkheid vallen, zelf instellen.
Voorzover het gebrek niet de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt en dus niet valt onder de tienjarige aansprakelijkheid, wordt er gesproken van lichte verborgen gebreken. Een licht verborgen gebrek, is een gebrek dat niet ontdekt kon worden tijdens de oplevering, maar dat geen gevaar vormt voor de stabiliteit van (een deel van) de woning, en daar lijkt het op. Toch dient het probleem voldoende groot te zijn zodat men het, indien het zichtbaar was, niet aanvaard zou hebben tijdens de oplevering.
Deze vordering voor lichte verborgen gebreken, kan ook door de nieuwe eigenaar/koper worden ingesteld. De termijn om hiervoor een vordering in te stellen, is een ‘redelijke’ termijn. Het is m.a.w. van belang te weten vanaf wanneer zich het gebrek heeft gemanifesteerd om te kunnen nagaan of men nog binnen een redelijke termijn is om zich tegen de aannemer/architect te richten.
Bovendien moet het gebrek nog tegensprekelijk kunnen worden vastgesteld. Indien er al tot een reiniging van de waterput werd overgegaan, zijn er nu geen vaststellingen meer mogelijk van de beweerde toestand van vervuiling, en kan dit een belangrijk juridisch probleem vormen ingeval van betwisting door de verkoper.
In de mate dat het gebrek niet als verborgen maar als zichtbaar dient te worden aanzien, kan er na de oplevering der werken (en de ingebruikname van de woning kan als een oplevering worden aanzien) geen vordering meer worden ingesteld.
Het is bovendien gebruikelijk dat bij de aankoop van een woning de verkoper een (exoneratie)clausule laat opnemen dat hij/zij niet kan worden aangesproken voor eventuele verborgen gebreken. Dergelijke clausules zijn in principe geldig, behoudens indien de verkoper te kwader trouw handelt (wat door de koper moet worden aangetoond).
Het is dan ook aangewezen om even langs te gaan bij een advocaat met concrete feiten en de notariële aankoopakte om een definitief advies over jouw slaagkansen te bekomen.
