1. Het is ietwat vreemd dat zowel de vorige eigenaar, de makelaar alsook de notaris destijds geen melding heeft gemaakt van een bouwovertreding. Normaal gezien blijkt dit uit de stedenbouwkundige informatie die bij de verkoop van het onroerend goed wordt opgevraagd door de verkoper/makelaar/notaris bij de stad of gemeente waar het onroerend goed gelegen is. Deze informatie wordt – letterlijk – meegedeeld/verwerkt in de onderhandse verkoopovereenkomst en (later) in de aankoopakte. Deze informatie wordt ook als bijlage overhandigd aan de koper zodat deze (en diens notaris) ook alle gegevens kan nagaan.
Uit deze informatie blijkt normaal gezien heel duidelijk of er bouwovertredingen op het onroerend goed rusten of niet (dit wordt letterlijk weergegeven). Het is dan ook vreemd dat noch de verkopende partij noch de makelaar noch de notaris dit destijds niet hebben opgemerkt en meegedeeld.
2. Los van het voorgaande zou je de verkopende partij – waarmee je destijds een overeenkomst hebt afgesloten – mogelijks kunnen aanspreken op basis van het wilsgebrek bedrog of op basis van de leer van de verborgen gebreken. Voor het wilsgebrek bedrog dien je wel aan te tonen dat de verkopende partij (eventueel via de notaris of makelaar) op de hoogte was van de bouwovertreding doch dit opzettelijk heeft verwezen. Desgevallend is de overeenkomst die je hebt afgesloten nietig en/of kan er schadevergoeding worden gevorderd. Je zou je vordering ten aanzien van de verkoper ook kunnen baseren op de leer van de verborgen gebreken.
Ook hiervoor moet je tonen dat de verkopende partij op de hoogte was van de bouwovertreding en bewust heeft gezwegen (en aldus te kwader trouw was). Indien de verkoper een professionele vastgoedverkoper was, is deze bewijslast minder zwaar. Een professionele vastgoedkoper wordt immers geacht het onroerend goed te kennen dat door hem/haar wordt verkocht.
Desgevallend kan je de ontbinding van de koopovereenkomst en/of een schadevergoeding vorderen van de verkopende partij. Let wel op: het instellen van een vordering op basis van verborgen dient binnen een korte tijdspanne te gebeuren nadat het gebrek wordt ontdekt.
Wij vrezen dat het schoentje hier zal wringen. Je stelt immers dat er een bouwovertreding door jou werd vastgesteld en dat daarna jouw verbouwing meer dan een jaar vertraging heeft opgelopen. Hieruit leiden wij af dat de bouwovertreding al jaren geleden door jou werd vastgesteld, waardoor je vordering op basis van de leer van verborgen gebreken mogelijks verjaard is cq. niet binnen een redelijke tijdspanne werd ingesteld.
3. Gelet op het feit dat je geen overeenkomst hebt met de makelaar (van de verkoper) of de notaris, kan je hen mogelijks aanspreken op basis van de leer van buitencontractuele aansprakelijkheid (1382 BW). Hiervoor moet je dan aantonen dat deze partijen een fout hebben begaan die in oorzakelijk verband staat met de schade die je hebt geleden.
Indien uit de stedenbouwkundige informatie niet zou blijken dat er een bouwovertreding op het onroerend goed rustte dan menen wij dat deze partijen geen fout hebben begaan nu zij te goeder trouw zijn verder gegaan op basis van de documentatie die zijn hebben opgevraagd. Belangrijk is ook dat indien je een schadevergoeding wil vorderen, je moet aan tonen dat je ook effectief schade hebt geleden.
