Half jaar na kopen woning vocht ontdekt. En nu? (Beantwoord op 17-02-2020)

Het probleem situeert zich binnen het kader van gebreken aan een woning en op wie men zich kan verhalen om deze gebreken te verhelpen. In eerste instantie geldt het principe van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, de architect en de bouwpromotor/verkoper voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen. De nieuwe eigenaars van een goed kunnen deze vordering zelf instellen. De constructiefout of het gebrek dient zich voor te doen binnen de tien jaar na de definitieve oplevering of de voorlopige oplevering.

Voor zover het gebrek de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengt, en dus niet valt onder de tienjarige aansprakelijkheid, zou er sprake kunnen zijn van een licht verborgen gebrek. Een licht verborgen gebrek is een gebrek dat niet ontdekt kon worden tijdens de oplevering, maar dat geen gevaar vormt voor de stabiliteit van (een deel van) de woning. Toch dient het probleem voldoende groot te zijn zodat men het, indien het zichtbaar was, niet aanvaard zou hebben tijdens de oplevering.

Deze vordering voor lichte verborgen gebreken, kan ook door de nieuwe eigenaar/koper worden ingesteld opzichtens de aannemer/architect. Deze vordering dient te worden ingesteld binnen een ‘redelijke’ termijn. Het is m.a.w. van belang te weten vanaf wanneer zich het gebrek heeft gemanifesteerd om te kunnen nagaan of men nog binnen een redelijke termijn is om zich tegen de aannemer/architect te richten. Bovendien moet het gebrek nog tegensprekelijk kunnen worden vastgesteld. Indien er al tot herstelling werd overgegaan, zijn er nu geen vaststellingen meer mogelijk en kan dit een belangrijk juridisch probleem vormen ingeval van betwisting.

In de mate dat het gebrek niet als verborgen maar als zichtbaar dient te worden aanzien, kan er na de oplevering der werken geen vordering meer worden ingesteld.

Tot slot zou de vordering wegens lichte verborgen gebreken ook opzichtens de verkoper kunnen worden ingesteld. Het is echter gebruikelijk dat bij de aankoop van een woning de verkoper een exoneratieclausule laat opnemen dat hij/zij niet kan worden aangesproken voor eventuele verborgen gebreken. Dergelijke clausules zijn in principe geldig, behoudens indien de verkoper te kwader trouw handelt, hetgeen door de koper dient te worden aangetoond.

Het is dan ook aangewezen om de gegevens van de betrokken aannemer en architect op te vragen en hen vervolgens in gebreke te stellen met het verzoek om ter plaatse te komen en het vochtprobleem te verhelpen. Ook wordt best aangifte gedaan van dit schadegeval bij de eigen verzekeraar, dit om na te gaan of er een beroep kan worden gedaan op rechtsbijstand, evenals of enige gevolgschade voor vergoeding in aanmerking komt.

In gevallen zoals deze is de bijstand van een advocaat steeds nuttig. Deze kan jou niet alleen adviseren en bijstaan bij het zoeken naar een minnelijke oplossing, maar kan je ook bijstaan in het kader van een eventuele gerechtelijke procedure.