Mag ik bouwen op grond ouders? (Beantwoord op 21-02-2020)

In principe kan gebouwd worden op een bouwgrond die niet de jouwe is. Indien partijen, in dit geval jij en je ouders, akkoord zijn, zal een opstalrecht toegekend worden aan de oprichter van de gebouwen. Maar wat houdt een dergelijk opstalrecht in?

Een opstalrecht houdt een horizontale eigendomssplitsing in tussen de grond en gebouwen die werden opgericht op deze grond. Gedurende het recht van opstal staat het de opstalhouder vrij gebouwen op te richten en wordt hij of zij dan ook eigenaar van de door hem of haar opgerichte gebouwen. Wanneer het opstalrecht een einde neemt, treedt de grondeigenaar in de eigendom van de gebouwen. Dit noemt men het intreden van de natrekking. Hiervoor kan een vergoeding gevraagd worden. Een opstalrecht kan voor maximaal een periode van vijftig jaar gevestigd worden, evenwel met een mogelijkheid tot hernieuwing.

Om discussies te vermijden over wie uiteindelijk de eigenaar van de gebouwen is, is het belangrijk dat voorafgaand aan de oprichting van de gebouwen dit opstalrecht in een authentieke akte bij de notaris vastgelegd wordt. Indien men dit niet doet, wordt thans wel aangenomen dat de grondeigenaar stilzwijgend afstand doet van zijn of haar recht tot natrekking.

Indien men het recht van opstal niet vastlegt in een akte, kan dit achteraf alsnog geregulariseerd worden. Hiervoor is echter vereist dat er extrinsieke elementen vreemd aan de akte, voorhanden zijn. Deze extrinsieke elementen dienen immers te bewijzen dat partijen op het ogenblik van de oprichting van de gebouwen, de intentie hadden een opstalrecht te vestigen. Enkele voorbeelden van extrinsieke elementen zijn de lening die gevestigd werd op de naam van de oprichter van de gebouwen, de bouwvergunning die werd afgeleverd op naam van de oprichter van de gebouwen etc.

Indien men vervolgens een bouw wenst op te starten dient men een bouwvergunning aan te vragen. Dit kan men doen via het online omgevingsloket, dan wel op papier. Indien je samenwerkt met een architect, kan deze de aanvraag voor jou opmaken. De gemeente gaat vervolgens binnen de dertig dagen na of de vergunningsvraag ontvankelijk en volledig is.

Voor sommige aanvragen wordt een openbaar onderzoek georganiseerd om na te gaan of er burgers zijn die bezwaren hebben tegen jouw plannen. Bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek ingediend worden, impliceren niet automatisch tot een weigering van de bouwaanvraag. Het schepencollege zal hierover beslissen.

Bij de beoordeling van de bouwaanvraag zal rekening gehouden worden met de eventuele bezwaren, adviezen, voorschriften van het gewestplan, bijzonder plan van aanleg, verkaveling en de mogelijke hinder voor de buurt. Indien de gemeente jouw vergunning toekent, krijg je een afschrift van de beslissing. Vervolgens zal gedurende een periode van dertig dagen een mededeling aangeplakt worden op de plaats van de werken. Indien men binnen 35 dagen vanaf de dag van de aanplakking geen kennis krijgt van een administratief beroep, mag je de werken aanvatten. De startdatum van deze werken dien je te melden aan de gemeente. Het is verder belangrijk dat je na het afleveren van de vergunning, binnen de twee jaar begint met de werken. Indien je dit niet doet, vervalt de vergunning.

Verder is er een registratierecht van 2% verschuldigd op het totaal van de vergoedingen die de opstalhouder betaalt aan de eigenaar van de grond. Bij het beëindigen van het opstalrecht, moeten er geen registratierechten betaald worden op de overgang van de gebouwen naar de grondeigenaar.