Man men rond mijn scheidingsmuur bouwen? (Beantwoord op 16-04-2020)

Met betrekking tot de scheidingsmuur dient in eerste instantie nagegaan te worden of deze muur een gemene muur is. Een gemene muur is een muur die twee eigendommen scheidt op de perceelsgrens. Een gemene muur kan op verschillende wijzen ontstaan.

Een muur is gemeen in het geval er een vonnis of een akte van muurovername bestaat. Een akte van schenking of verdeling kan ook als bewijs van gemeenmaking gelden. Het is ook mogelijk dat partijen onderling een onderhandse overeenkomst opstellen teneinde een muur gemeen te maken. In dit geval geldt deze onderhandse overeenkomst enkel tussen de betrokken partijen. Om een dergelijke overeenkomst ook te laten gelden ten aanzien van derden, dient men deze te registreren op het bevoegde hypotheekkantoor. Voorts kan een muur ook gemeen worden door het verstrijken van een dertigjarige termijn waarbinnen deze muur gebruikt wordt als een gemeenschappelijke muur. Dit gebruikt dient openbaar, voortdurend, ondubbelzinnig, vreedzaam en ongestoord te zijn. Verder wordt in het Burgerlijke Wetboek bepaald dat iedere muur in steden of het platteland als gemeen beschouwd wordt wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen, tuinen en zelfs tussen omheinde erven in velden. In het geval dat men geen beroep kan doen op één van voornoemde mogelijkheden, geldt aldus een wettelijk vermoeden van gemeenheid. Scheidingsmuren worden vermoed gemeen te zijn indien ze een gemeenschappelijk nut hebben voor iedere eigenaar. Dit vermoeden kan steeds weerlegd worden.

Op basis van de verstrekte gegevens durven wij te stellen dat de betrokken muur, een gemene muur is. Een gemene muur mag in dit geval wel degelijk verhoogd worden door één van beide buren, doch dient deze buur de verhogingskosten én de latere mogelijke herstellings- en onderhoudskosten hiervan te dragen. De andere buur ontvangt in ruil hiervoor een vergoeding voor de last die de verhoging van de muur eventueel met zich mee zou brengen. Op deze regel bestaan thans wel twee uitzonderingen. Indien de verhoging van de muur geen enkel nut heeft voor de buurman en deze verhoging gebeurt enkel om de buurman nadeel of schade te berokken, dan mag deze muur niet verhoogd worden. Een tweede uitzondering is dat de verhoging van de muur geen last mag veroorzaken ten aanzien van de ander. Als last kan een beperking van lucht- en/of lichtinval gelden.

Met betrekking tot de achterpoort dient nagegaan te worden of er al dan niet sprake is van een erfdienstbaarheid. Volgens het Burgerlijk Wetboek worden voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden verkregen door een titel of door het dertigjarige bezit hiervan. Op basis van de door u verstrekte gegevens durven wij op grond van het dertigjarige bezit te stellen dat er een erfdienstbaarheid werd gevestigd.

De eigenaar van het erf dat gebruikt wordt voor de erfdienstbaarheid, mag in principe niets doen opdat het gebruik van de erfdienstbaarheid verminderd of ongemakkelijker gemaakt zou worden. De gesteldheid van de plaats mag niet veranderd worden, noch mag de uitoefening van de erfdienstbaarheid verlegd worden naar een andere plaats dan die welke voor de erfdienstbaarheid oorspronkelijk was aangewezen. Indien de oorspronkelijke aanwijzing van de erfdienstbaarheid voor de eigenaar van het dienstbare erf bezwarend mocht zijn geworden of indien zij hem verhindert om voordelige herstellingen te verrichten, dan kan deze eigenaar een plaats aanbieden die voor de uitoefening van zijn rechten even gemakkelijk is. Dit mag niet afgewezen worden door de persoon die gebruikt maakt van deze erfdienstbaarheid.

Het lijkt ons in ieder geval aangewezen om uw standpunt schriftelijk (bij voorkeur aangetekend voor eventuele latere bewijsvoering) mee te delen aan de buur maar tevens om in gesprek te treden met de buren die dit appartementsgebouw zullen optrekken achter uw erf (en waartoe een uitnodiging tot gesprek in hetzelfde schrijven kan worden opgenomen. Op deze wijze kan getracht worden om minnelijk tot een oplossing te komen zodat onnodige kosten en procedures vermeden kunnen worden.

Ter voorbereiding van het schrijven en de eventuele minnelijke besprekingen kan het aangewezen zijn alsnog langs te gaan bij een advocaat met de concrete feiten en gegevens teneinde een sluitend advies te bekomen.