Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat gevestigd wordt ten aanzien van een onroerend goed (het lijdend erf), ten voordele van een ander onroerend goed (het heersend erf). De eigenaars van deze onroerende goederen zijn verschillend.
Een erfdienstbaarheid kan op verschillende wijzen ontstaan: door de natuurlijke ligging van de onroerende goederen, door de wet, op basis van een overeenkomst, door de bestemming van de huisvader of door verjaring.
Op basis van de verstrekte gegevens kunnen wij stellen dat er ten aanzien van de percelen A en B sprake is van een contractuele erfdienstbaarheid, deze erfdienstbaarheid werd immers vastgelegd in de verkoopakte. Wanneer een contractuele erfdienstbaarheid ontstaat, worden normaliter de rechten en plichten verbonden aan deze erfdienstbaarheid, vastgelegd.
De eigenaar van het heersende erf, met name de eigenaar van de percelen A en B, mag de erfdienstbaarheid enkel uitoefenen binnen de grenzen bepaald in de overeenkomst. Bovendien mag de eigenaar geen wijzigingen aanbrengen die de toestand van het lijdend erf zouden verzwaren, hetgeen in casu thans gebeurd is. De wet zegt dan ook dat bij een overtreding de eigenaar van het lijdend erf het herstel van de plaats in de vroegere toestand kan vragen, alsook de mogelijkheid heeft te vragen voor een schadevergoeding bij de Vrederechter. Een bijkomende mogelijkheid bij een verzwaring van de erfdienstbaarheid, is dat de eigenaar van het lijdend erf een andere plaats aanbiedt teneinde de last ten aanzien van het lijdend erf te verminderen. Deze andere plaats dient even gemakkelijk te zijn voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid. In casu is niet duidelijk of een dergelijke mogelijkheid bestaat.
Concreet betekent dit dus dat een dergelijke verzwaring van de contractuele erfdienstbaarheid niet zonder gevolg blijft. Als eigenaar van het lijdend erf kan u een herstel in de oorspronkelijke toestand of een schadevergoeding aan de Vrederechter vragen. Bovendien kan een andere plaats aangeboden worden indien voldaan aan voornoemde voorwaarden.
Op basis van de verstrekte gegevens kunnen wij stellen dat met betrekking tot het perceel C en de extra bouwgrond niets contractueel bepaald werd. Voor dit perceel C en de extra bouwgrond zou mogelijks sprake kunnen zijn van een recht van uitweg. Dit betekent dat de eigenaar van een ingesloten erf een uitweg kan vorderen over de erven van zijn naburen en dit tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken.
Indien de eigenaar een recht van uitweg wenst, dient in eerste instantie een verzoeningsprocedure voor de Vrederechter opgestart te worden. Indien er op deze manier niet tot een akkoord gekomen wordt, zal de Vrederechter beslissen over het recht van uitweg.
De Vrederechter kan een recht van uitweg vastleggen indien aan vier vereisten voldaan wordt: het moet gaan om een ingesloten perceel, er mag geen sprake zijn van een vrijwillige feitelijke insluiting, men moet in de onmogelijkheid verkeren om zelf een uitweg in te richten en de uitweg is nodig voor het normale gebruik van het ingesloten perceel. Een dergelijk recht van uitweg vervalt indien het perceel niet meer ingesloten is of wanneer de uitweg naar een minder schadelijke plaats verlegd kan worden.
In casu lijkt er sprake te zijn van een vrijwillige feitelijke insluiting. Het is immers zo dat door het splitsen van het perceel C waardoor de extra bouwgrond ontstaat, de eigenaar zich expliciet, minstens impliciet akkoord verklaart met deze insluiting en bevestigt dat dit dan geen probleem vormt. Gelet op de verstrekte gegevens lijkt het ons dat de openbare weg via deze extra bouwgrond nog steeds bereikbaar is, echter beschikken wij niet over een grondplan teneinde hier een sluitend advies over te kunnen geven.
Wel dient men er rekening mee te houden dat de rechter de uitweg steeds dient te bepalen op een plaats ‘die het minst schadelijk is’. Wat dit in casu betekent is dan ook onzeker.
Het lijkt ons in ieder geval aangewezen om in gesprek te treden met de eigenaar van de betrokken percelen teneinde minnelijk tot een oplossing te komen zodat onnodige kosten en procedures vermeden kunnen worden.
Bovendien kan het aangewezen zijn alsnog langs te gaan bij een advocaat met concrete feiten en gegevens teneinde een sluitend advies te bekomen.
