Wenst men de verkoper van een onroerend goed aan te spreken voor een verborgen gebrek, dan kan dit enkel indien het gebrek reeds aanwezig was op het ogenblik van de eigendomsoverdracht, indien het gebrek ernstig is en indien het gebrek verborgen was op het ogenblik van de aankoop. Als koper draagt men een grote bewijslast.
Een gebrek is verborgen indien het niet zichtbaar is bij een huisbezoek. Als het zichtbaar geweest zou zijn, zou men als koper immers weten wat men koopt. Als zichtbaar wordt ook gezien wanneer men als koper op de hoogte gebracht werd van het gebrek en men toch overgaat tot kopen. In deze situatie worden de gebreken immers aanvaard als deel van het gekochte onroerende goed. Op basis van de verstrekte gegevens lijkt er in deze situatie sprake te kunnen zijn van een verborgen gebrek.
Een gebrek dient bovendien voldoende ernstig te zijn. Dit betekent dat het gebrek het normale gebruik van het huis verhindert en dat men indien men kennis had van het gebrek, men niet overgegaan zou zijn tot het kopen ofwel minstens dat men niet zoveel geld betaald zou hebben voor het betrokken onroerend goed. Het is dus vereist dat het gebrek de prijs van het huis beïnvloedt. Kleine herstellingen geven geen aanleiding tot het aanspreken van de koper wegens verborgen gebreken. Hieromtrent beschikken we over te weinig concrete gegevens.
Tot slot dient het gebrek reeds aanwezig te zijn bij de eigendomsoverdracht. Aan deze vereiste lijkt voldaan.
Indien men zich wil beroepen op de garantie wegens verborgen gebreken, dient men dit binnen een ‘korte termijn’ te doen. Het is van belang te weten vanaf wanneer het gebrek zich heeft gemanifesteerd om te kunnen nagaan of men nog binnen een ‘korte termijn’ valt. In die zin is het dan ook belangrijk alvorens over te gaan tot dagvaarding voor de rechtbank om aan te kunnen tonen dat er sprake is van een korte termijn.
De verkoper zich kan bovendien ‘exonereren’ voor verborgen gebreken. Een verkoper die te goeder trouw is en het gebrek aldus daadwerkelijk niet kende (hetgeen hij ook voorhoudt), kan niet worden aangesproken. Indien men als verkoper te kwader trouw is en men aldus wel kennis had maar dit heeft verzwegen of verdoezeld, dan komt deze exoneratieclausule te vervallen. Het is aan de koper om deze kwade trouw te bewezen.
Om een sluitend advies te bekomen lijkt het ons aangewezen alsnog langs te gaan bij een advocaat met alle concrete gegevens (aankoopakte, ligging beek, …). Deze kan jou adviseren en bijstaan bij het zoeken naar een minnelijke oplossing of bijstaan in het kader van een eventuele gerechtelijke procedure.
