Huis gebouwd zonder vergunning: kan dit verjaren? (Beantwoord op 31-08-2020)

Vooreerst is het zo dat het gegeven dat een bouwovertreding in het verleden door de overheid niet vervolgd werd geen grond vormt voor de regularisatie van de bouwovertreding.

Wel dient rekening te worden gehouden met de verjaringstermijnen. Indien de verjaring van een bouwmisdrijf is ingetreden, betekent zulks niet dat een bouwovertreding plots vergund wordt. Dit betekent wel dat er door de overheid geen herstel- of strafvordering meer kan worden ingesteld. Het antwoord op de vraag of een bouwovertreding verjaard is, is niet eenvoudig. De verjaring van bouwmisdrijven werd ingrijpend gewijzigd met het decreet van 4 juni 2003 dat in werking trad vanaf 01/09/2019. Voor bouwovertredingen gepleegd vóór 27/07/1998 geldt een verjaringstermijn van 30 jaar na de oprichting en 5 jaar na kennisname van de schade en de identiteit van de overtreder. Bovendien kan er sprake zijn van schorsing/stuiting van de verjaring. Aldus dient op basis van de concrete elementen nagegaan te worden er al dan niet sprake is van verjaring van de bouwovertreding. Bovendien kan de verjaring enkel worden vastgesteld door een Rechtbank in het kader van een gerechtelijke procedure.

Gelet op deze onzekere situatie achten wij het niet aangewezen om een woning te kopen die gezet is zonder bouwvergunning. Bouwmisdrijven kunnen immers worden bestraft met een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete van 26 euro tot 400.000 euro.  Daarnaast kan de rechter ambtshalve of op vordering van de bevoegde overheid een herstelmaatregel opleggen. Deze herstelmaatregel houdt het bevel in om een meerwaarde te betalen en/of bouw- of aanpassingswerken uit te voeren en/of de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen of het strijdige gebruik te staken. Er zou bijgevolg voorgesteld kunnen worden dat de verkoper een regularisatievergunning zou aanvragen. De behandeling van een aanvraag tot een regularisatievergunning verloopt op identieke wijze als de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning en wordt op dezelfde wijze en aan de hand van dezelfde criteria beoordeeld. De kans lijkt echter klein dat de verkoper hierin mee zal willen gaan. Dit kan er immers toe leiden dat de niet-vergunde toestand aan het licht komt bij de overheid waardoor de verkoper vervolging zou riskeren.

In een situatie als deze is de bijstand van een advocaat gespecialiseerd in deze materie steeds raadzaam. Deze zal u op basis van de concrete omstandigheden immers advies kunnen verlenen omtrent de verjaring van de bouwovertreding. Over het algemeen achten wij echter niet aangewezen om een woning te kopen die gezet is zonder bouwvergunning, gelet op de onzekerheid die dit met zich meebrengt.