Moeten wij opruimen voor verkoop? (Beantwoord op 02-10-2020)

Vooreerst is het belangrijk om na te gaan wat er in de koopovereenkomst werd bepaald. De meeste verkoopovereenkomsten bevatten een clausule die stelt dat een onroerend goed aangekocht wordt ‘in de staat waarin het zich thans bevindt’. Deze clausule heeft betrekking op het onroerend goed zelf. Sommige koopovereenkomsten bevatten specifieke regelgeving over het opruimen en leegruimen van de woning en/of de tuin.

Indien in de verkoopovereenkomst enkel bepaald werd dat men het onroerend goed koopt in de staat waarin het zich thans bevindt, kan men nagaan welke goederen deel uitmaken van dit onroerende goed. Wanneer er zich roerende goederen bevinden in de tuin, zoals in onderhavige situatie, kan men de vraag stellen of deze in se roerende goederen, al dan niet onroerende goederen door incorporatie of bestemming zijn geworden.

Onroerende goederen door incorporatie zijn goederen die verankerd zijn in het onroerend goed, dan wel op blijvende wijze ermee verbonden zijn. Onroerende goederen door bestemming zijn goederen die blijvend aan het erf verbonden zijn (men kan de voorwerpen niet losmaken zonder die zelf of het gedeelte van het erf waaraan deze verbonden zijn te breken of te beschadigen), of goederen die voor de dienst en de exploitatie van het erf werden geplaatst. In casu is niet duidelijk of de watertank en de tv-schotel beschouwd kunnen worden als onroerende goederen door incorporatie. Je dient dus na te gaan of deze goederen verankerd zijn in het onroerende goed, dan wel op blijvende wijze met het onroerend goed verbonden zijn.

Indien de watertank en de tv-schotel beschouwd worden als onroerende goederen door incorporatie, dan heeft de koper door het ondertekenen van de verkoopovereenkomst aanvaard de woning aan te kopen inclusief deze goederen. Door het ondertekenen van de koopovereenkomst met vermelding dat het goed wordt aangekocht ‘in de staat waarin het zich thans bevindt’, verklaart de koper zich immers akkoord met het kopen van de woning inclusief de watertank en tv-schotel.

Indien de watertank en de tv-schotel beschouwd worden als roerende goederen, dan kan de koper jou aanspreken deze roerende goederen op te ruimen. De koper beschikt hier echter niet over een wettelijk afdwingbaar recht om jou deze rommel te laten opruimen. Ook hier blijft immers de vraag aan de koper, of de koper deze goederen al dan niet had opgemerkt bij aankoop van het onroerend goed. De koper kan in een eventuele gerechtelijke procedure de theorie van de verborgen gebreken aanhalen. Echter lijkt het ons in casu te gaan om duidelijk zichtbare gebreken die de koper kende of minstens behoorde te kennen bij de aankoop van de woning. In die zin lijkt het ons eerder onwaarschijnlijk dat de koper jou daadwerkelijk kan verplichten voornoemde roerende goederen op te ruimen vermits de koper kennis had van deze roerende goederen. Indien je daarentegen voornoemde roerende goederen verborgen hield voor de koper, dan kan de theorie van de verborgen gebreken wel slaagkans hebben en kan je wel gedwongen worden deze goederen op te ruimen.

Indien in de koopovereenkomst bepaald werd dat tuin volledig opgeruimd diende te zijn, dan kan de koper jou wel dwingen deze goederen op te ruimen. Indien je hier geen gevolg aan geeft, kan de koper, evenwel na jou eerst aan te manen de rommel op te ruimen, jou via procedure vorderen deze goederen op te ruimen danwel toelating te krijgen een firma in te huren om de achtergebleven goederen op jouw kosten op te ruimen.

Indien je een meer sluitend advies wenst te bekomen, raden wij jou aan alsnog contact op te nemen met een advocaat. Op basis van de verstrekte gegevens is het moeilijk om de situatie hoe deze zich voordoet, in te kunnen schatten.