In beginsel geldt dat indien er een akkoord is over het goed en de prijs, de koop tot stand komt. Een akkoord over de prijs en het goed wordt vastgelegd in een onderhandse verkoopovereenkomst ofwel een compromis. Het ondertekenen van een compromis maakt de inhoud ervan bindend, men kan als koper dan ook niet meer terug. Na het ondertekenen van het compromis dient 10% voorschot betaald te worden. Dit voorschot blijft in principe bij de verkoper, ook indien de koop uiteindelijk niet doorgaat.
Uit de vraagstelling leid ik af dat er ook een mail is die zegt dat de koopprijs 160.000 € is en niet 169.000 €. Als de compromis andere bedragen vermeld, is er minstens sprake van een fout/materiële vergissing. Vraag is dan natuurlijk, is de mail fout of de compromis.
Als dan blijkt dat bepaalde praktijken worden toegepast nl. niet in dubbel exemplaar opstellen van de compromis, kan de goede trouw van het immobedrijf in vraag worden gesteld.
Mijn eerste advies zou dan zijn om een aangetekende brief te verzenden om de inhoud van en het opgenomen bedrag in de compromis te betwisten, daarbij verwijzend naar de mail die andere bedragen vermeldt en de onfrisse manier van handelen van de vertegenwoordigers die toch professionelen zijn en minstens het compromis in dubbel hadden moeten opstellen en laten ondertekenen. Dit is zeker de meest pragmatische manier om te reageren.
Daarnaast is een mogelijkheid om onder een compromis uit te komen, is de minnelijke ontbinding. Een minnelijke ontbinding kan gebeuren indien de koper en verkoper beiden akkoord zijn het compromis te ontbinden.
Een andere mogelijkheid om onder een compromis uit te komen, is om de verkoper aan te spreken omdat er sprake is van een wilsgebrek (dwaling of bedrog) waarbij de overeenkomst ontbonden kan worden en partijen worden teruggeplaatst alsof er nooit een overeenkomst heeft bestaan. De bewijslast voor een dergelijk wilsgebrek is echter zwaar.
Wanneer men een overeenkomst op grond van dwaling wenst te vernietigen, dient men aan te tonen dat men als koper een verkeerde voorstelling had aangaande een bestanddeel van de overeenkomst en dit op het ogenblik dat de overeenkomst werd gesloten. De dwaling mag niet ‘verschoonbaar’ zijn, dit betekent dat de verkeerde voorstelling van het bestanddeel van de overeenkomst niet aan de koper zelf te wijten mag zijn. De verstuurde voorafgaand aan de tekst van de compromis kan daarbij een belangrijk element zijn.
Om een overeenkomst op grond van het wilsgebrek bedrog te vernietigen, dienen enkele voorwaarden vervuld te zijn. In eerste instantie moeten er ‘kunstgrepen’ (misleidende gedragingen) door de verkoper aangewend zijn. Dergelijke kunstgrepen kunnen leugens of onwaarheden zijn, alsook een omstandig stilzwijgen. In casu zou het meedelen van de verkeerde informatie omtrent de verkoopprijs door de verkopers als een leugen kunnen worden aanzien.
Een tweede voorwaarde is dat het bedrog dient uit te gaan van de medecontractant. De vraag in casu is aldus of de vertegenwoordigers van het immobedrijf verbonden waren door lastgeving met de verkoper. Dit lijkt ons aannemelijk. Tevens zou men zich daar kunnen baseren op de theorie van het schijnmandaat. Het gedrag van de vertegenwoordigers zal in dat geval toegerekend kunnen worden aan de lastgever-verkoper.
Een derde voorwaarde is het bedrieglijk opzet: het moet de bedoeling zijn geweest van de verkoper om de koper te misleiden en zo over te gaan tot het sluiten van de overeenkomst.
Tot slot, de vierde voorwaarde stelt dat de aangewende kunstgrepen doorslaggevend dienen te zijn. Dit betekent dat indien de verkoper deze kunstgrepen niet aangewend zou hebben, de koper niet gecontracteerd zou hebben. In casu zou dit dus betekenen dat indien de verkoper de prijs niet vastgesteld zou hebben op € 160.000,00 maar op € 169.000,00, je als koper de overeenkomst niet aangegaan zou zijn.
Indien voornoemde voorwaarden vervuld zijn, kan je als koper de vernietiging van de overeenkomst vorderen. Je kan ook genoegen nemen met een schadevergoeding.
In ieder geval lijkt het ons aangewezen alsnog contact op te nemen met een advocaat om je een meer sluitend advies te kunnen geven met alle concrete elementen en documenten in de hand en je eventueel te helpen in het vorderen van de ontbinding van de overeenkomst.
