Vooreerst kan vastgesteld worden dat jullie vier als verpachters worden aanzien. Het is immers zo dat indien de oorspronkelijke verpachter overlijdt, het betrokken verpachte goed in de nalatenschap valt. Jullie als erfgenamen worden van rechtswege de nieuwe verpachters in onverdeeldheid.
Overeenkomstig de Pachtwet dient pacht in principe schriftelijk vastgesteld te worden. Echter, op basis van de door jou verstrekte gegevens kunnen we stellen dat er geen pachtovereenkomst voorhanden is. Het ontbreken van een pachtovereenkomst wordt thans niet gesanctioneerd. De pachter kan het bestaan van de pacht bewijzen door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens. Het lijkt ons in deze situatie moeilijk het bestaan van de pachtovereenkomst te ontkennen vermits de pachter de grond al jaren pacht.
Als verpachters kunnen jullie de grond zowel in verpachte als in niet-verpachte toestand verkopen. Je kan daarentegen de pacht niet zomaar opzeggen omdat je de grond wilt verkopen. Als je de grond pachtvrij wilt verkopen, is het noodzakelijk dat de pachter afstand doet van zijn pacht. Daarnaast dient het voorkooprecht van de pachter gerespecteerd te worden. Dit houdt in dat de pachter de mogelijkheid heeft om de gronden of gebouwen die hij pacht, bij voorrang op een kandidaat-koper aan te kopen, voor eenzelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden.
De Pachtwet voorziet verder ook de mogelijkheid om lopende pachtovereenkomsten minnelijk te beëindigen. Deze overeenkomst tot minnelijke beëindiging moet worden vastgelegd door een notaris of door een Vrederechter. Behoudens voornoemde opties, kan de pachtovereenkomst niet zomaar opgezegd worden wanneer je de verpachte goederen wenst te verkopen. Je kan de gronden in dit geval in verpachte toestand verkopen wat uiteraard een eerder negatieve invloed zal hebben op de verkoopprijs die kan worden bekomen.
Verder bestaat er nog de situatie waarin de pachter het pachtgoed deels of geheel verhuurt aan een derde, in dit geval is er sprake van onderpacht. Indien de pachter zijn pacht deels of geheel overdraagt aan een derde, is er sprake van pachtoverdracht.
Enkel indien de pachter vooraf én schriftelijk toestemming van de verpachter heeft gekregen, kan de pachter onderpachten of een pachtoverdracht doen. Indien de pachter geen voorafgaande én schriftelijke toestemming vraagt, dan is de onderpacht of de pachtoverdracht nietig.
Wel bestaan er uitzonderingen op het principe van deze voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming van de verpachter: een pachter kan het goed geheel in onderpacht geven of een pachtoverdracht doen aan zijn eigen afstammelingen of aangenomen kinderen; de afstammelingen of aangenomen kinderen van zijn echtgenoot; de echtgenoten van zijn afstammelingen of aangenomen kinderen en de echtgenoten van zijn afstammelingen of aangenomen kinderen van zijn echtgenoot.
Op basis van de door jou verstrekte gegevens lijkt het ons in casu te gaan om een pachtoverdracht. Indien de pachtoverdracht gebeurt aan voornoemde personen, dan is de schriftelijke toestemming niet vereist. In dit geval zal een nieuwe pachtperiode aanvangen die ingaat op de verjaardag van de overname. De pachter is thans wel verplicht om binnen drie maanden na de overdracht, de verpachter(s) op de hoogte te brengen van de overdracht en de identiteit van de overnemers.
De verpachter kan binnen de drie maanden na kennisgeving van de pachtoverdracht verzet tegen deze pachtoverdracht aantekenen bij de Vrederechter. Dit betekent dat de verpachter niet akkoord gaat met de pachtvernieuwing. Een verzet is slechts mogelijk in enkele welbepaalde gevallen. Eén van deze gevallen is het feit dat de overnemer niet de vereiste beroepsbekwaamheid bezit of niet over de nodige materiële middelen beschikt om het verpachte goed behoorlijk te exploiteren. In casu durven wij dan ook te stellen dat het oprichten van een coöperatieve vennootschap door drie personen die niets van landbouw kennen, als geldige reden tot verzet zou kunnen vallen.
In ieder geval lijkt het ons aan te raden alsnog contact op te nemen met een advocaat. Op basis van de beperkte gegevens is het moeilijk een sluitend advies te geven.
