Het klopt dat er in de bouw door installateurs vaak voorschotfacturen worden gevraagd. Soms gaat dat over grote bedragen en kan het te maken hebben met de aankoop van de vereiste materialen door de aannemer. Meestal wordt in een overeenkomst vastgelegd welke de betalingsmodaliteiten zijn. Als bouwheer kan je hierover dus onderhandelen of eventueel niet akkoord gaan. Het beperken van het bedrag van het voorschot kan op deze manier ook deels een oplossing bieden of althans minstens de gevolgen beperken indien er problemen ontstaan. Op deze manier heeft de installateur een bepaalde waarborg en is het financiële risico voor de bouwheer beperkt.
De bouwheer die voorschotfacturen betaalt maar achteraf gebreken aan de werken ontdekt of blijft zitten met een onafgewerkte toestand ingevolge faillissement, kan stappen ondernemenom het voorgeschoten bedrag (deels) te recupereren of de eindfactuur te betwisten. Soms kan dat uitmonden in gerechtelijke procedures. De vraag die zich hier stelt, is dan ook of er een alternatieve oplossing is voor deze problematiek.
In het Burgerlijk Wetboek wordt niets bepaald over het gebruik van derdenrekeningen in voornoemde situaties. In die zin wordt het gemeen recht toegepast. Dit betekent dat het gebruik van een derdenrekening in principe mogelijk is omdat partijen overeenkomsten kunnen afsluiten voor alles wat niet in strijd is met zaken van dwingend recht of van openbare orde. Een belangrijke vereiste is uiteraard dat er een consensus tussen partijen wordt bereikt en een dergelijke regeling best in een contract tussen partijen wordt opgenomen. De bouwheer en aannemer dienen dus akkoord te gaan met de methodiek van het gebruik van deze derdenrekening. Het is noodzakelijk dat er duidelijke afspraken worden vastgelegd in de overeenkomst. Welk bedrag wordt geblokkeerd? Wanneer kan dit deels of geheel worden vrijgegeven? Wie beslist over de vrijgave van het bedrag? Wat bij een onderlinge discussie?...
De aannemer zal waarschijnlijk niet zomaar aanvaarden dat de bouwheer éénzijdig kan beslissen of een bedrag wordt vrijgegeven. De architect zou een dergelijke rol (bv. van een bindende derdenbeslissing) op zich kunnen nemen maar er is niet altijd een architect betrokken bij werkzaamheden en vraag is of de architect die rol wel wil spelen. Bovendien kan de verantwoordelijkheid van de architect mee betrokken zijn.
Een andere mogelijkheid is het storten van een waarborg. In het kader van de wet-Breyne is het voorzien van een waarborg door de promotor zelfs een verplichting. De wet-Breyne is van toepassing wanneer men een woning op plan koopt/laat bouwen, de woning bestemd is voor residentieel gebruik en de toekomstige eigenaar betalingen dient te doen voordat de werken volledig voltooid zijn. In de meeste gevallen zal de wet-Breyne niet van toepassing zijn. Er zou dan naar analogie kunnen gehandeld worden door dit op te nemen in een overeenkomst.
Concreet kunnen we aldus stellen dat het gebruik van een derdenrekening in principe mogelijk is gelet op de contractuele vrijheid van partijen. Echter dient de bouwheer en de aannemer zijn akkoord hiervoor te verlenen en zal een dergelijke regeling in de praktijk niet altijd haalbaar of wenselijk zijn.
Voor bepaalde omstandigheden en het indekken tegen bepaalde risico’s kan er gedacht worden aan het afsluiten van een verzekering (ABR-polis, beroepsaansprakelijkheidsverzekering aannemer, verzekering 10-jarige aansprakelijkheid aannemer (die soms wettelijk verplicht is in kader van wet Peeters), verzekering tegen insolventie, …)
Indien je een meer sluitend advies wenst te bekomen, specifiek van toepassing op jouw situatie, kan je steeds beroep doen op een advocaat. Bovendien kan je beroep doen op een advocaat om bijstand te verlenen bij het uitwerken van clausules, dan wel het opstellen van een overeenkomst indien je het gebruik van een derdenrekening wenst in te voeren.
