Een rooilijn is de grens tussen de openbare weg en de aangrenzende private eigendom. Het deel dat de rooilijn overschrijdt wordt in de meeste gevallen dan ook gekwalificeerd als zijnde openbaar domein. Op het rooilijnplan wordt deze rooilijn aangeduid. In principe kan men geen verbouwingswerken uitvoeren die de rooilijn overschrijden. In jouw geval zou het plaatsen van de keerwanden ertoe leiden dat je private eigendom uitgebreid wordt met een stuk openbaar domein (afhankelijk van de kwalificatie, zie verder) en aldus groter wordt dan het deel waar je in principe recht op hebt.
In voornoemd geval kan het principe van de verkrijgende verjaring van een onroerend goed een rol spelen. Dit houdt in dat men het eigendomsrecht kan verkrijgen over een onroerend goed door het verstrijken van een periode van minstens dertig jaar. Dit kan enkel gebeuren indien men kan aantonen dat men gedurende deze termijn over het goed een voortdurend, onafgebroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit had. Goedgekeurde verkavelings- en bouwvergunning kunnen daarbij een relevant gegeven zijn.
Een onroerend goed dat niet in de handel is (openbaar domein), kan echter niet via verkrijgende verjaring worden verworven. In dit geval dient dus in eerste instantie nagegaan of het deeltje grond daadwerkelijk als openbaar domein kan worden gekwalificeerd. Deze kwalificatie is afhankelijk van de bestemming van het deeltje grond, zijnde de bestemming voor gebruik door eenieder zoals bv. een weg. Indien er sprake zou zijn van een openbaar domein, zal het stuk grond nooit jouw eigendom kunnen worden, ook niet door verkrijgende verjaring. Het plaatsen van keerwanden verder dan de rooilijn impliceert dan ook dat de keerwanden (= een roerend goed) door natrekking niet meer jouw eigendom zijn maar eigendom worden van de eigenaar van het onroerend goed.
Echter, indien het stuk grond niet gekwalificeerd wordt als openbaar domein en je dus wel via de verkrijgende verjaring eigenaar wordt van het stuk grond dat de rooilijn overschrijdt, zou dit er toe kunnen leiden dat dit deel van de grond, inclusief de keerwanden, onteigend moet worden indien de overheid dat stuk grond wenst te gebruiken.
Indien je eigenaar bent geworden van dat stukje grond kan de overheid jou dus onteigenen indien zij uitvoering wenst te geven aan de rooilijn. Een onteigening kan gebeuren door elke overheid, zijnde de gemeente, het OCMW, de provincie, intercommunales etc. Echter is een onteigening slechts mogelijk in het algemeen belang en onder bepaalde voorwaarden. Door de onteigening wordt de grond (en de keerwanden) eigendom van de overheid. Bij onteigening heeft de onteigende in principe recht op een onteigeningsvergoeding.
De vraag die men zich bij een geplande onteigening kan stellen, is of het uitvoeren van een rooilijn die sinds 1933 niet werd uitgevoerd, en waarvan in het verlenen van vergunningen werd afgeweken, nog kadert binnen het algemeen belang. Dit kan maar beoordeeld worden op het moment van de eventuele onteigening.
Er gelden bovendien uitzonderingen op het principiële verbod verbouwingswerken uit te voeren die de rooilijn overschrijden. Er kan door de bevoegde overheid een bouwvergunning afgeleverd worden, doch dit slechts op voorwaarde dat uit het advies van de Administratie Wegen en Verkeer blijkt dat de rooilijn niet binnen de vijf jaar gerealiseerd zal worden. Hierbij dient een erg belangrijke kanttekening gemaakt te worden. Indien men na vijf jaar wel overgaat tot het uitvoeren van de rooilijn, dan wordt er bij het bepalen van de onteigeningsvergoeding geen rekening gehouden met de meerwaarde die voortvloeit uit de vergunde werken. In dit geval riskeer je dan ook dat de investeringen die je doet door het plaatsen van de keerwanden, niet gerecupereerd kunnen worden. Bovendien geldt dit ook voor de toekomstige eigenaars indien je je woning verkoopt. Voor de grond zelf kan wel vergoeding worden bekomen.
Bovendien geldt ook dat, indien de gemeente een vergunning aflevert voor het plaatsen van deze keerwanden, dit vaak gepaard gaat met een verklaring ‘afstand van meerwaarde’. Dit betekent dat er in een authentieke akte wordt vastgelegd dat, indien er een onteigening zou plaatsvinden, je afstand doet van de meerwaarde die je gecreëerd hebt door het plaatsen van de keerwanden. Er heerst in rechtspraak en rechtsleer wel discussie over de wettelijkheid van deze praktijk. Indien je een meer sluitend advies wenst te bekomen, kan je steeds beroep doen op een advocaat.
