Een sleutel-op-de-deurcontract valt onder de Wet Breyne. Deze wet bepaalt dat de oplevering van een woning verplicht in twee fases gebeurt. Deze opeenvolgende fases zijn de “voorlopige oplevering” en de “eindoplevering”.
Vanaf het moment van de voorlopige oplevering tot het moment van de eindoplevering kan je opmerkingen formuleren indien tekortkomingen of fouten aanwezig zijn. De termijn (onderhoudstermijn) tussen de voorlopige- en definitieve oplevering bedraagt minstens één jaar. In die periode moet je de aannemer, verkoper of promotor aanspreken zodat deze de tekortkomingen kan herstellen en dus op correcte wijze het gebouw kan leveren.
Indien de periode van 1 jaar loopt, stel ik voor dat je je opmerking(en) formuleert om deze tekortkomingen te herstellen. Wat betreft de dakconstructie kan je ook proberen met de firma tot een akkoord te komen zoals een prijsvermindering. Blijken zij niet bereidwillig dan kan je verdere stappen ondernemen. Je kan dan een aangetekend schrijven sturen naar de firma waarin je hen in gebreke stelt voor het niet nakomen van het lastenboek.
Indien het gebouw definitief werd opgeleverd, heb je in principe de werken aanvaard. De definitieve oplevering dekt de zichtbare gebreken, maar niet de lichte verborgen gebreken, zijnde de gebreken die niet voldoende ernstig zijn om onder de tienjarige aansprakelijkheid te vallen. Deze gebreken zijn van die aard dat ze door jou niet zouden aanvaard zijn geweest, mocht je deze gezien hebben op het moment van de voorlopige oplevering.
Het Hof van Cassatie is van oordeel dat de aannemer na de oplevering aansprakelijk blijft voor verborgen uitvoeringsfouten en verborgen gebreken in de materialen. Indien je na de definitieve oplevering te weten bent gekomen dat de dakconstructie is gebouwd in hout in plaats van beton, kan je de aannemer aanspreken. Ook de architect blijft verantwoordelijk voor de lichte verborgen gebreken. Het niet zelf of laten uitvoeren van een stabiliteitsstudie lijkt mij een verborgen uitvoeringsfout van de architect. Je kan de architect aldus aanspreken.
Je moet binnen een redelijke termijn de aannemer en architect aanspreken. In de regel kunnen zij 10 jaar aansprakelijk gesteld worden (art. 2261bis, §1 BW). Let op: deze termijn kan beperkt worden in het contract tot 1 jaar. Verder begint de tienjarige aansprakelijkheid te lopen vanaf de definitieve oplevering. Overeenkomstig artikel 6 Wet Breyne zijn artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek inzake verborgen gebreken van toepassing. Je blijft enkel beschermd voor verborgen ernstige gebreken.
De dakconstructie gebouwd in hout in plaats van beton is geen ernstig gebrek dat de stabiliteit van het gebouw in gedrang brengt. Wat betreft de stabiliteitsstudie wordt deze in de meeste gevallen door de architect uitbesteed aan een ingenieur. Indien deze studie niet werd uitgevoerd door een ingenieur blijft de architect verantwoordelijk voor de stabiliteit van het gebouw.
Je kan de architect gedurende 10 jaar aanspreken, maar het is mij onduidelijk of (minstens risico’s voor) ernstige gebreken zich voordoen opdat je de architect kunt aanspreken. In elk geval stel ik stel voor dat je bij de uitbreiding van je huis een stabiliteitsingenieur aanstelt om te berekenen of een uitbreiding haalbaar is.
