Vooreerst is het belangrijk na te gaan of de betrokken muur een gemeenschappelijke muur is. Indien dit zo is, dient er (behoudens enkele nuances) een muurovername te gebeuren. Wat de overnameprijs is van de muur wordt bepaald door een landmeter-expert.
Een gemeenschappelijke muur is een muur die tot scheiding dient van twee aan elkaar grenzende, al dan niet bebouwde erven en die aan verschillende eigenaars toebehoort in gemeenschappelijke eigendom. Een gemeenschappelijke muur dient zich te bevinden op de grens van twee erven van verschillende eigenaars. Deze muur behoort in mede-eigendom aan deze eigenaars. Een gemeenschappelijke muur is echter niet hetzelfde als een afsluitingsmuur. Een afsluitingsmuur scheidt twee aan elkaar grenzende erven maar steunt aan geen van beide zijden enig gebouw.
Je stelt echter dat de muur (volledig?) op jouw eigendom staat. Om zeker te zijn wat het statuut van de betrokken muur is, dien je de documenten betreffende deze muur te verifiëren (eigendomsakte, onderhandse akte m.b.t. de grond, bouwvergunning buur, …). Zo kan het zijn dat de buur ‘te paard’ heeft gebouwd/moeten bouwen waardoor de muur die de buur heeft gebouwd al deels op jouw grond moest worden opgetrokken, waarbij het midden van de muur in principe op de perceelsgrens ligt en dus één helft op de grond van de buur en de andere helft van de muur op jouw grond.
Indien het gaat over een gemeenschappelijke muur kan men de vraag stellen of men verplicht is om deze gemene muur over te nemen indien men op één van de erven wenst te bouwen. In het Burgerlijk Wetboek wordt bepaald dat de gemene muur overgenomen dient te worden alvorens men begint aan de bouwwerken. Echter neemt het Hof van Cassatie in recente rechtspraak aan dat de muur niet overgenomen dient te worden indien hij niet gebruikt wordt in de constructie van de woning. Er mag dan geen aanraking/bezitsaanmatiging bestaan.
Indien het gaat over een gemeenschappelijke muur die men wel zal gebruiken in de eigen constructie van de woning, dan wordt er wel verwacht dat je een overname doet van de muur. De muur en de fundering wordt dan geheel of gedeeltelijk gemeen. De kostprijs hiervan is de helft van de actuele waarde van de muur én de grond hiervan.
Indien men een muurovername doet en men aldus de muur gemeen maakt, dient men een PV van muurovername op te stellen. Dit wordt opgemaakt door de landmeter. De landmeter-expert is als enige bevoegd voor de berekening van de kostprijs van de muur, alsook het opstellen van een plan en de registratie hiervan. Indien de landmeter-expert bevestigt dat de isolatie inbegrepen dient te worden in de kostprijs van het deel muur dat je in mede-eigendom overneemt, zal je deze prijs dan ook dienen te betalen. Voorts bestaan er ook tabellen die een beeld geven van de gemiddelde kostprijs bij een muurovername.
Het is moeilijk voor ons een sluitend advies te geven indien wij niet over al de documenten betreffende de grond en de muur beschikken. Het lijkt ons in ieder aangeraden langs te gaan bij een advocaat met de nodige documenten, zodat deze jou op basis van de concrete documenten een advies kan geven dat meer aansluit bij jouw vraagstelling.
