Renovatieplicht bij schenking: wat je moet weten

Wil je je huis of appartement aan iemand schenken, dan kan het zijn dat het pand verplicht gerenoveerd moet worden. Voor woningen met een EPC E of F die van eigenaar veranderen, geldt de renovatieplicht. Wij leggen uit hoe je slim met schenking omgaat en onnodige kosten vermijdt.

Voorwaarden voor renovatieplicht

Wil je een huis of appartement schenken aan bijvoorbeeld je kinderen? Hou er dan rekening mee dat je kinderen misschien verplicht zijn om de woning te renoveren. De renovatieplicht is van toepassing bij schenkingen. Wat eerst een mooi cadeau lijkt, kan dus wel anders uitpakken. De renovatieplicht verplicht nieuwe eigenaars van een woning met een EPC-label E of F om die woning te renoveren. De nieuwe eigenaar moet de woning binnen de zes jaar renoveren tot minstens label D. Of je bij schenking verplicht bent om te renoveren, hangt ervan af hoe de schenking verloopt: in volle eigendom of in blote eigendom. 

Wat is het verschil tussen volle en blote eigendom?

Bij volle eigendom ben je de volle eigenaar van de woning. Je hebt dus alle rechten en plichten en het vruchtgebruik op de woning. Je mag er wonen, het verkopen, het verhuren, … Bij blote eigendom bezit je de woning, maar je mag er zelf niet wonen. Je mag de woning ook niet verhuren. Krijg je een woning in blote eigendom, dan geldt de renovatieplicht niet. De renovatieplicht geldt enkel als je de woning (dat kan ook een tweede verblijf of vakantiewoning zijn) krijgt in volle eigendom.

Wat is de invloed op de successieplanning?

Ben je bezig met je successieplanning, dan kan het zijn dat je nu al met eigendom wil schuiven. Het is namelijk financieel interessanter om je eigendom, wanneer je nog leeft, aan je erfgenamen te schenken. Zo moeten zij geen erfbelasting betalen. Schenk je een woning of appartement met een EPC F of E, doe dat dan met voorbehoud van het vruchtgebruik (de blote eigendom). Zo zijn je kinderen niet verplicht om de woning binnen zes jaar te renoveren naar minstens label D.

Welke boete riskeer je als je niet renoveert?

Wie verplicht is om een woning te renoveren, maar er niet in slaagt binnen de opgelegde termijn, kan een geldboete krijgen. Je moet immers na de termijn een nieuw EPC-attest laten opmaken. Doe je dat niet of voldoet het nieuwe EPC niet aan de eisen (minimum label D), dan riskeer je een geldboete. De geldboete voor residentiële woningen ligt tussen 500 en 5.000 euro. Het is niet zo dat als je de boete betaalt, dat je niet meer verplicht bent om te renoveren. De renovatieplicht blijft gelden. Het Vlaams Energie- en Klimaatagenschap (VEKA) zal een nieuwe termijn vastleggen. 

Oplossingen om te ontsnappen aan de renovatieplicht bij schenking

Wil je een woning met een slecht EPC (label E of F) schenken zonder te vallen onder de renovatieplicht? Dan heb je twee opties.

Optie 1: Je kan enkel de blote eigendom schenken. Op die manier zijn je kinderen niet verplicht om te renoveren. Maar ze mogen dan ook niet in het huis wonen of het huis verhuren.

Optie 2: Je brengt de woning in in de huwgemeenschap en beperkt je hierbij ook tot de blote eigendom. Je echtgenoot/echtgenote zal op die manier ook ontsnappen aan de renovatieplicht.

Wat met renovatieplicht bij erfenis?

Bij een erfenis geldt de renovatieplicht niet, maar er zijn enkele uitzonderingen: 

• Geldt er al een renovatieplicht voor de woning of het appartement, dan vervalt die niet. Als erfgenaam neem je dus de renovatieplicht over. De termijn blijft doorlopen en start niet opnieuw omdat er een nieuwe eigenaar is. Bij woningen die vallen onder de renovatieplicht tussen 2023 en 2025 hebben de nieuwe eigenaars vijf jaar de tijd om te renoveren. Bij woningen die vallen onder de huidige renovatieplicht (voor overdrachten in volle eigendom sinds 1 januari 2025) hebben ze zes jaar de tijd. 
• Heeft de woning een slecht EPC (label E of F) en koopt de ene erfgenaam de andere uit, dan is er geen sprake meer van een schenking. Bij een overdracht in volle eigendom geldt dan de renovatieplicht. De erfgenaam die de volle eigendom verwerft, is dan verplicht om de woning te renoveren tot minstens label D.

Er zijn een aantal situaties waarbij je niet verplicht bent om een woning met EPC E of F te renoveren als je de nieuwe eigenaar wordt

Bij welke overdrachten geldt de renovatieplicht?

De renovatieplicht geldt voor nieuwe eigenaars bij elke overdracht van een energieslurpende woning (label E of F). Een overdracht kan een aankoop, een schenking, … zijn waarbij de nieuwe eigenaar de volle eigendom krijgt. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar er zich domicilieert en hij/zij de nieuwe bewoner wordt van de woning. Sinds 1 mei 2023 is elke eigenaar verplicht om bij overdracht in volle eigendom het EPC over te dragen aan de nieuwe eigenaar. 

Uitzonderingen op de renovatieplicht

Er zijn een aantal situaties waarbij je niet verplicht bent om een woning met EPC E of F te renoveren als je de nieuwe eigenaar wordt. Dit is het geval bij een erfenis, een scheiding en een uitonverdeeldheidtreding.

Uitzondering 1: een erfenis

Een erfenis geldt niet als een notariële overdracht in volle eigendom. De uitzondering op de uitzondering is dat als er al een renovatieplicht loopt voor het pand, je deze als erfgenaam ook overneemt. De termijn van vijf of zes jaar wordt niet verlengd wanneer je de woning erft. Stel je erft een woning die renovatieplichtig is sinds 2023. Dan moet deze woning tegen 2028 energetisch gerenoveerd worden. Erf je de woning in 2027, dan heb je dus nog een jaar de tijd. Erf je een woning die sinds 2025 renovatieplichtig is, dan heb je tot 2031 de tijd om te renoveren.

Uitzondering 2: een scheiding

Bij een echtscheiding of wanneer je het samenwonen (wettelijk of feitelijk) met je (voormalige) partner beëindigt, geldt de renovatieplicht niet. De volle eigendom moet dan gaan naar een van de partners die al mede-eigenaar was en die ook in de woning zal blijven wonen. Koop je je ex-partner uit, dan ben je niet verplicht om te renoveren, ook al scoort de woning niet goed op de EPC-schaal. Hier ook weer een uitzondering op de uitzondering: loopt er al een renovatieplicht, dan blijft die doorlopen.

Uitzondering 3: uitonverdeeldheidtreding

Is er geen sprake van een scheiding, maar beslis je dat het pand waar jij en je partner het mede-eigendom op hebben naar een van jullie gaat? Dan val je niet onder de renovatieplicht. Verschuift de volle eigendom van de mede-eigenaars naar één eigenaar (die er blijft wonen), dan is die vrijgesteld van de renovatieplicht.

Wat met de renovatieplicht bij schenking in het Waals en Brussels gewest?

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft in 2024 de renovatieplicht ingevoerd. Die renovatieplicht geldt voor alle woningen met een EPC E of F, of je nu de huidige eigenaar bent of de nieuwe. Een overdracht is in Brussel dus geen vereiste om een woning verplicht te moeten renoveren. Brussel wil zo tegen 2033 250.000 woningen energetisch renoveren. Tegen 2043 moeten er dat nog eens 500.000 zijn.

In Wallonië geldt de renovatieplicht niet. Er is wel het Plan Air Climat (PACE 2030) en daarin staat dat het Waalse gewest de renovatie van gebouwen wil versnellen en opschalen. Zo moeten alle woningen (ongeacht ze verkocht worden of niet) vanaf 2028 een EPC hebben. Daarnaast zijn er ook verschillende deadlines opgesteld voor kopers, bestaande eigenaars en huurders om hun EPC te verbeteren. 

Q&A renovatieplicht bij schenking