Wat is de 10‑jarige aansprakelijkheid als je bouwt of renoveert?

Wie bouwt of grondig renoveert, vertrouwt op aannemers, architecten en andere bouwprofessionals. Maar wat als er jaren later ernstige problemen opduiken? De 10‑jarige aansprakelijkheid beschermt (ver)bouwers tegen zware, verborgen gebreken die de stabiliteit, stevigheid of waterdichtheid van de woning in gevaar brengen. In dit artikel lees je wat de 10‑jarige aansprakelijkheid precies inhoudt, wat wel en niet gedekt is en wat je moet doen bij schade.

Wat is de 10-jarige aansprakelijkheid?

Wie voor een nieuwbouw gaat of grondig renoveert, gaat meestal in zee met een aannemer en architect. Van een bouwprofessional verwacht je als (ver)bouwer dat alles volgens de regel van de kunst verloopt. Maar fouten kunnen gebeuren en je kan onmogelijk als (ver)bouwer elke stap zien of alle uitgevoerde werken controleren. Je vertrouwt dus op de bouwpartners die je inschakelt. 

Om je te beschermen tegen dit type gebreken, is er de 10-jarige aansprakelijkheid. Stel je binnen de tien jaar na de oplevering ernstige, verborgen gebreken vast, dan is de aannemer, de architect, … hiervoor aansprakelijk. Het moet wel gaan om ernstige, verborgen gebreken die de stevigheid, de stabiliteit of waterdichtheid van je woning in het gedrang brengen. 

Wat valt er onder 10-jarige aansprakelijkheid?

Onder de 10-jarige aansprakelijkheid vallen enkel ernstige, verborgen gebreken die de veiligheid van het gebouw en zijn inwoners in gevaar brengen. Meer bepaald de stabiliteit, stevigheid en de waterdichtheid. Dat kan bijvoorbeeld een constructiefout zijn in de fundering waardoor er verzakkingen en scheuren in de muren ontstaan. Of een dak dat niet conform de regels is gelegd en bij een eerste stevige storm wegwaait. Of andere structurele problemen die zorgen voor bijvoorbeeld vochtproblemen. Maar evengoed een ontwerp- of berekeningsfout.

Wat is er verzekerd?

De verzekering dekt ernstige gebreken die de stabiliteit, stevigheid en waterdichtheid in gevaar brengen. De verzekering is sinds 1 juli 2018 verplicht voor aannemers en architecten, maar ook voor studiebureaus, bouwpromotoren, stabiliteitsingenieurs en veiligheidsingenieurs. Zij kunnen immers ook de reden zijn van het ernstige verborgen gebrek. De verzekering beschermt de (ver)bouwer als er ernstige, verborgen gebreken opduiken.

De verzekering is verplicht voor een nieuwbouw of renovatieproject, dat gelegen is in België en dat bedoeld is om in te wonen. Ook moet er een omgevinsgvergunning zijn die afgeleverd is na 1 juli 2018. De verzekering dekt een bedrag tot 500.000 euro.

Wat moet ik doen in geval van schade?

Heb je schade als gevolg van een ernstig, verborgen gebrek, dan kan de aannemer, architect, het studiebureau, … hiervoor aansprakelijk zijn. In eerste instantie neem je contact op met de aannemer (we gebruiken nu even de term aannemer voor elke bouwpartij die aansprakelijk kan zijn bij de 10-jarige aansprakelijkheid, nvdr.). Probeer een constructief gesprek aan te gaan om zo snel tot een oplossing te komen. Is je klacht gegrond, dan kan je je aannemer in gebreke stellen via een aangetekend schrijven.

De aannemer zal de schade komen vaststellen en uitzoeken wat de oorzaak is. Ook kan er een externe bouwexpert ingeschakeld worden. Een duidelijke analyse van de oorzaak van de schade is zeer belangrijk. Dan kan er gekeken worden naar de mogelijke herstellingswerken. Meestal zal je samen met de aannemer tot een minnelijke schikking en een akkoord komen. Komt er geen akkoord uit de bus, dan kan je naar de Verzoeningscommissie Bouw, binnenkort de Ombudsdienst Bouw,  of naar de rechtbank om de aannemer te dagvaarden. 

Wat zijn de belangrijkste uitsluitingen van de 10-jarige aansprakelijkheid?

Bij bepaalde schade kan de aannemer zich niet beroepen op de verzekering van de 10-jarige aansprakelijkheid. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om:

• Esthetische schade, bijvoorbeeld verkleuring van tegels
• Schade die zichtbaar is
• Schade die gekend is op het moment van de oplevering
• Schade onder 2.500 euro

In deze gevallen is de aannemer ook verantwoordelijk. Schade of gebreken die worden vastgesteld tijdens de voorlopige oplevering moeten volgens de Wet Breyne opgelost worden tegen de definitieve oplevering.

Bescherming bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw is de 10-jarige aansprakelijkheid zeker van toepassing. Heb je een omgevinsgvergunning die is afgeleverd na 1 juli 2018, dan hebben alle bouwpartners een verplichte verzekering voor de 10-jarige aansprakelijkheid afgesloten. Dit betekent dus dat je als bouwheer beschermd bent. 

Wat bij renovaties?

Ook bij renovaties kan je beroep doen op de 10-jarige aansprakelijkheid. De voorwaarden zijn dezelfde als bij nieuwbouw. Ga je je woning grondig verbouwen en wordt er bijvoorbeeld een nieuw dak gelegd. Maar is dat niet volgens de regels van de kunst gebeurd, waardoor er bijvoorbeeld water binnenkomt in de woning? Dan kan je je als verbouwer beroepen op de 10-jarige aansprakelijkheid. Je aannemer moet dan de nodige herstellingswerken doen. 

De Wet Peeters-Borsus

De Wet Peeters-Borsus verplicht alle bouwpartners om zich te verzekeren tegen de 10-jarige aansprakelijkheid. Niet enkel de aannemer of architect kunnen aansprakelijk gesteld worden, maar ook onderaannemers, stabiliteitsingenieurs, studiebureau’s, bouwpromotoren, veiligheidsingenieurs, … Kortom alle bouwpartners die hun deel kunnen hebben in het veroorzaken van een ernstig, verborgen gebrek waarbij de stabiliteit, stevigheid en waterdichtheid van de woning in gevaar komen. Deze wet geldt sinds 1 juli 2018. Hiervoor gold de verplichting alleen voor architecten. 

Hoe bescherm je jezelf als (ver)bouwer?

Onze beste tip is om in zee te gaan met ervaren en betrouwbare bouwpartners. Maar fouten kunnen natuurlijk altijd gebeuren. Zie je scheuren, komt er water binnen, … dan kan de stabiliteit, stevigheid en waterdichtheid van je woning in het gedrang komen. Voor je eigen veiligheid is het dan belangrijk om dit zo snel mogelijk te melden aan je aannemer. 

Dit kan via een aangetekend schrijven. Verzamel voldoende bewijsmateriaal, maak foto’s van de gebreken, beschrijf het probleem goed, enzovoort. Een aannemer is meestal niet van slechte wil en zal het probleem ook zo snel mogelijk willen oplossen. Is dit toch niet het geval, dan kan je verdere stappen ondernemen. Hiervoor neem je best een advocaat onder de arm. 

FAQ 10-jarige aansprakelijkheid