Staar je niet blind op de aankoopprijs van een bouwgrond

Elk bouwavontuur begint met een goede, betaalbare bouwgrond. Sommige bouwers onderschatten echter het totale kostenplaatje door enkel rekening te houden met de geafficheerde prijs. Die verkoopprijs is immers maar een deel van het volledige te betalen bedrag. Naast de verkoopprijs moet je immers ook belastingen en notariskosten betalen.

Totaalprijs = verkoopprijs + registratierechten + notariskosten

De volgende formule brengt het volledige kostenplaatje in kaart: de totaalprijs van een bouwgrond = verkoopprijs + registratierechten + notariskosten. Samen met notaris Dirk Michiels van de geassocieerde notarissen Michiels en Stroeykens ontleden we deze formule en zoomen in op de verschillende delen.

Verkoopprijs

De verkoopprijs is het bedrag dat koper en verkoper overeenkomen. Deze kan verschillen van de vraagprijs, de prijs die vermeld wordt op immosites, kranten, magazines, de 'Te koop'-borden langs de weg, ...

Registratierechten

De hoofdbrok van de bijkomende kosten. De registratierechten zijn de belastingen die je als koper moet betalen op de overdracht van de grond. "De registratierechten worden berekend op basis van de verkoopprijs", verduidelijkt notaris Michiels. "In Vlaanderen betaal je 10 % op de verkoopprijs, in Wallonië en het Brussels gewest 12,5 %."

In bepaalde situaties heb je echter recht op kortingen, zoals het abattement. Zo word je in Vlaanderen onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van registratierechten op een eerste schijf van 15.000 euro. "De bedragen en voorwaarden verschillen van gewest tot gewest. In Brussel liggen de abattementen hoger, wat betekent dat de schijf waarvoor je vrijgesteld bent, groter is." Aan jouw notaris om uit te zoeken voor welke kortingen je precies in aanmerking komt.

Notariskosten

De notariskosten bestaan uit twee delen: het ereloon en de aktekosten. Bij een verkoop moet een notaris allerlei opzoekingwerken uitvoeren: zo moet hij uitzoeken of de verkoper geen schulden heeft, of die verkoper wel degelijk de eigenaar is van de grond en bekwaam om de verkoopakte te ondertekenen, of een bouwvergunning kan verkregen worden, of het geen vervuilde grond is, enzovoort.

Ereloon

"Het ereloon is nationaal vastgelegd door een Koninklijk Besluit en is dus in alle gewesten hetzelfde", vertelt Michiels. Het ereloon wordt berekend op basis van de verkoopprijs. "Ruwweg mag je rekenen op zo'n 1 %. Ereloon is ook degressief: per schijf is een lager percentage van toepassing. In dat opzicht is de verkoopprijs van 200.000 euro, wat overeenkomt met 2.164 euro erelonen, zowat het plafond. Een keer boven die aankoopprijs, gaat het ereloon nog amper stijgen."

Diverse aktekosten

"Onder diverse aktekosten vallen alle kosten die bij de voorbereiding van de opzoekingen en de afwerking van de akte komen kijken. De meeste notarissen werken met een vast bedrag", verduidelijkt Michiels. Deze kosten liggen tussen de 700 en 1.100 euro.

Lening

Als je een lening aangaat om je bouwgrond te financieren, moet je ook hiervoor registratierechten en notariskosten betalen. "Die staan los van de kosten die je aan de bank moet betalen", verduidelijkt Michiels. "Reken toch op zo'n 2 % van het kredietbedrag. Een tip: om de kosten te drukken, kan je vragen aan de bank om het krediet te waarborgen door een hypotheek en door een hypothecaire volmacht. Telkens voor de helft van het kredietbedrag, bijvoorbeeld." Voor meer informatie over die constructie kan je uiteraard bij je bank terecht. "Voor die volmacht heb je dan een pak minder kosten."

Verkaveling- en metingkosten

"Daarnaast zijn er nog enkele kleine kosten waar je rekening mee moet houden, zoals de verkavelingkosten en de metingkosten. De verkoper kan bijvoorbeeld vastleggen dat de koper een deel van de kosten van de verkavelingakte moet dragen en opdraait voor de vergoeding van de landmeter."

"Maar dat moet dan wel in de compromis staan, want standaard zijn dit kosten voor de verkoper. De verkavelingkosten schommelen meestal tussen de 200 en 500 euro, en voor de metingkosten mag je tellen op zo'n 800 euro."

Conclusie

• Er komen nog heel wat extra kosten bovenop de verkoopprijs. Hou hier rekening mee als je voor je bouwgrond een maximumbudget hebt uitgetrokken.
• De registratierechten maken het grootste deel uit van deze extra kosten. In Vlaanderen 10 % op de verkoopprijs, in Wallonië en het Brussels gewest 12,5 %.
• Het ereloon van de notaris en aktekosten bedragen zo'n 2 % van de verkoopprijs.
• Als je een schatting wil maken van hoeveel een bouwgrond je gaat kosten, tel je dus best 10 of 12,5% registratierechten + 2 % notariskosten erbij. Op www.notaris.be is er een tool die het voor jou uitrekent. Opgelet: het gaat hier om een indicatieve berekening. Voor een precieze berekening kan je altijd terecht bij je notaris, want dit verschilt van dossier tot dossier.
• Als koper kan je zelf ook een notaris onder de arm nemen. Zo heb je iemand die zeker jouw belangen behartigt. Het kost je geen cent meer: het ereloon wordt gewoon verdeeld onder de notaris van de verkoper en die van jou.