Hoe vermijd je de rotte appels?

"Honderden gezinnen zijn 7,5 miljoen kwijt." Een sprekende krantenkop over de verjaring van de ABC-fraudezaak. Die projectontwikkelaar cashte voorschotten van 25.000 euro voor appartementen die het nooit zou bouwen. Een nachtmerrie voor elke aspirant-bouwer die in zee gaat met een algemene bouwonderneming. Hoe sluit je zo’n rampscenario uit? Hoe vermijd je de rotte appels? Wij vroegen het aan Stefan Hallez van sleutel-op-de-deurbedrijf Blavier, één van de grotere spelers op de markt, en Patrice Dresse van de Federatie van Algemene Bouwaannemers FABA.

Wat is een label waard?

In je zoektocht naar een algemene aannemer stuit je al snel op het concept 'label'. Dat is een soort keurmerk: het biedt je als bouwheer een garantie dat het bedrijf in kwestie werkt volgens het boekje. Er bestaat echter een hele waaier aan labels, telkens verbonden aan verschillende instanties. Elk met hun eigen regels en bijzonderheden. "Waar staan al die labels voor?" vraagt Stefan Hallez van Blavier zich hardop af. "Hoe objectief en neutraal zijn ze? Dat is lang niet duidelijk. Zeker niet voor de consument. Sommige labels komen hard op, maar verdwijnen even snel. Wat zijn ze dan uiteindelijk nog waard?"

Wie controleert?

"Per sector zijn er eigenlijk maar één of twee labels die er echt toe doen, de rest is een beetje tijdverspilling”, vindt Hallez. "En het ISO-certificaat is er daar volgens ons één van. Dit certificaat werkt met onafhankelijke controleurs en is sectoroverschrijdend. Ze zoomen dan ook vooral in op hoe je als bedrijf werkt. Hoe ga je om met klachten? Op welke manier volg je de werven op? Maak je gebruik van checklisten?"

Houvast

Ook Patrice Dresse van FABA aanziet tussen het hele labelgeweld slechts twee voor vol: het Charter der Woningbouwers en Construction Quality. "Die labels bieden een houvast. Als kandidaat-bouwer ben je er zeker van dat de instantie erachter de nodige controles uitvoert om de kwaliteit te garanderen. Ik mag zeggen dat het Charter goed werkt: we krijgen weinig klachten binnen. Wilt dat zeggen dat er nooit problemen zijn? Natuurlijk niet, bij elk bouwavontuur is er wel eens iets. Maar niet van die aard dat bouwheer en bouwfirma er zonder ons niet uitraken."

Exit registratie

Dresse benadrukt zelfs dat labels aan kracht winnen, nu de registratie is verdwenen. "Een jammere zaak en een slecht signaal naar de particuliere markt. Met de registratie verdwijnt een officiële, verplichte controle. Daarvoor is er niets in de plaats gekomen. Waarom voeren we geen nieuwe plichten in? Gekoppeld aan een premiesysteem bijvoorbeeld."

Erkende aannemers

De registratie is dan misschien verdwenen, het principe van de 'erkende aannemers' is dat niet. De Federale Overheidsdienst FOD Economie beheert dit erkenningssysteem, inclusief databank. Je kan het dus beschouwen als een kwaliteitslabel, maar dan van de overheid uit. De controles gebeuren op verschillende vlakken: referenties, financieel, sociaal, HR … Is het bedrijf in kwestie vrij van schulden? Heeft het genoeg volk op de loonlijst om zijn beloftes na te komen?

Jaren op de teller

Hallez: "Je moet ook al vijf jaar aan de slag zijn. Een beginnend bedrijf kan wel een voorlopige erkenning aanvragen, maar een vaste krijg je pas na die vijf jaar. Er zijn trouwens verschillende soorten en klassen naargelang de precieze activiteiten en de omvang van de werken. Als je werkt met een erkende aannemer en de contracten zitten goed, sluit je al heel veel risico’s uit."

De wet-Breyne

Last, but not least: de wet-Breyne. Die - en we citeren de FOD Economie - "biedt de bouwer van een huis en de koper van een te bouwen woning (verkoop op plan - aanneming sleutel-op-de-deur) een uitgebreide bescherming op verschillende vlakken. Deze wet is dwingend, wat betekent dat men er niet van kan afwijken." Een bedrijf heeft hier niet in te kiezen, maar moet dit wettelijk kader volgen, legt Hallez uit. "Het is duidelijk omschreven voor welk type werken je die wet moet respecteren. En voor een sleutel-op-de-deurproject voor een particulier moet aan de wet-Breyne worden voldaan."

25.000 euro "not done"

Dresse: "Zo zijn er duidelijke bepalingen over het voorschot. Volgens Breyne mag het voorschot maximaal 5 % bedragen." Hallez: "Ook de tienjarige aansprakelijkheid qua stabiliteit of verborgen gebreken zitten hierin, en de regeling voorlopige-definitieve oplevering."

Conclusie?

1. Labels zijn een houvast, maar check altijd waar het keurmerk precies voor staat. Van wie gaat het uit? Welke eisen worden er opgelegd? Wie controleert wat?
2. Werkt het bedrijf volgens de wet-Breyne? Dit betekent een extra bescherming voor jou als bouwheer.
3. Veldwerk. Ga zelf op zoek naar referenties. Hoe tevreden zijn de bouwheren die jou vooraf gingen? Hoe verliep de samenwerking met de bouwonderneming? Bezoek kijkwoningen. Ga langs op werven.
4. Ongelooflijke dumpingprijzen? Agressieve marketingcampagnes? Grote voorschotten die je moet betalen? Blijf op elk moment kritisch!