Koppel koopt woning, maar dan ontdekken ze vochtproblemen

Bij de aankoop van een woning ga je niet over één nacht ijs. Toch volgt achteraf vaak de ontnuchtering door zogenaamde verborgen gebreken. De scheidingslijn tussen 'verborgen' en 'zichtbaar' is flinterdun. Nochtans bepaalt dit onderscheid wie moet opdraaien voor de kosten: koper of verkoper? Wij toetsen samen met advocaat Mark Huygen de theorie af aan de praktijk.

Weg droomwoning

Begin 2009 koopt een jong koppel nietsvermoedend hun droomwoning in het Kempens stadje Ham. Na een aantal maanden ontdekken ze achter enkele gipsplaten vochtproblemen. Er is sprake van opstijgend vocht in zowel het nieuwe als het oude gedeelte van het huis. Van een droomwoning is plots geen sprake meer.

Het jonge koppel beweert dat deze gebreken niet zichtbaar waren ten tijde van de verkoop en trekt naar de rechtbank. De verkopers bevestigen de vochtproblemen, maar zeggen dat deze wél zichtbaar waren tijdens de verkoop.

Wat zegt de wet (niet)?

"Er bestaat niet echt een duidelijke definitie van het begrip 'verborgen gebrek'. Het hangt af van woning tot woning", zegt advocaat Mark Huygen.

Een belangrijk element bij de beoordeling is dat er op de koper een onderzoeksplicht rust. Geïnteresseerden moeten het huis voor aankoop grondig inspecteren. "De definitie van het begrip 'goede huisvader' vormt de basis voor die onderzoeksplicht. De koper moet handelen zoals een normaal, voorzichtig en vooruitziend mens dat in deze situatie zou doen. Hij mag het pand niet blindelings kopen, maar moet het eerst grondig bekijken en onderzoeken."

"Maar dit betekent niet dat je van een koper mag verlangen dat hij muren uitbreekt of een architect onder de arm neemt om samen het onderzoek te doen. Om een lang verhaal kort te maken: de koper moet het probleem kunnen ontdekken als hij de woning op een normale en grondige manier bekijkt.”

Uitspraak

In eerste aanleg verklaart de rechter de vordering van de kopers ongegrond. Ze gaan in beroep bij het Hof van Beroep in Antwerpen. Daar vinden ze wel gehoor en wordt hun vordering gegrond verklaard.

Het Hof stelt een architect aan als deskundige. Die verklaart dat de vochtproblemen door de verkopers niet ten gronde zijn aangepakt, maar wel zijn weggestoken achter isolatie en gipsplaten. Hij oordeelt dat de kopers als leken onmogelijk de aanwezigheid van deze gebreken konden vaststellen ten tijde van de aankoop. Met andere woorden: ze hebben hun onderzoeksplicht vervuld en de vochtproblemen kunnen in deze situatie doorgaan als verborgen gebreken.

Afloop

Omdat het om een verborgen gebrek gaat, worden de kopers voor de keuze gesteld: "Ofwel annuleren ze de verkoop en recupereren ze de verkoopprijs integraal, ofwel behouden ze het verkochte pand en vorderen ze een deel van de aankoopsom terug van de verkoper. Als de verkoper ter kwade trouw handelde, kan je als koper een schadevergoeding eisen", verduidelijkt Mark  Huygen.

Het koppel kiest voor de laatste optie en blijft in het huis wonen. De verkopers moeten een deel van de aankoopprijs terugbetalen. De gerechtsdeskundige begroot dat bedrag op 11583,63 euro.