De tienjarige aansprakelijkheid: zo werkt het

Maanden of jaren na het uitvoeren van een bouwwerk kunnen er soms gebreken opduiken. Gelukkig geldt er voor bouwpartners een tienjarige aansprakelijkheid. Belangrijk is om goed na te gaan bij welke bouwpartner dan de verantwoordelijkheid ligt en op wiens kosten ze bijgevolg hersteld kunnen worden. Dat is niet altijd even evident.

Regelmatig onderhoud

Problemen door slijtage of slecht onderhoud vallen binnen jouw verantwoordelijkheid als de bouwheer. Voor het verzuimen van regelmatig onderhoud kan je dus niet je aannemer, stabiliteitsingenieur of architect aansprakelijk stellen.

Tienjarige aansprakelijkheid

Op bouwspecialisten ( architect, (onder)aannemer en studie- of controlebureaus) rust een tienjarige aansprakelijkheid voor gebreken in bouwwerken als die:

• ernstig zijn en een bedreiging inhouden voor de stevigheid van het gebouw op korte of lange termijn,
• een gebouw of een groot onroerend werk aantasten dat één geheel vormt met het gebouw,
• het gevolg zijn van een fout van een bouwspecialist,
• verborgen zijn.

Ernstig gebrek

Niet iedereen interpreteert het begrip ernstig gebrek op dezelfde manier. Scheuren in de gevel, vorstschade aan pannen of gevelstenen, verregaande vochtproblemen, het ontbreken van uitzettingsvoegen, verkeerde funderingen zijn typische voorbeelden van gebreken die als ernstig aanzien worden in tegenstelling tot bijvoorbeeld condensatie in dubbele beglazing, akoestische problemen of problemen met de bevloering.

Licht gebrek

Aannemer en architect zijn ook verantwoordelijk voor lichte verborgen gebreken. Dit zijn gebreken die niet konden ontdekt worden tijdens de voorlopige oplevering, maar die geen gevaar vormen voor de stabiliteit van (een deel van) de woning. Toch moet het probleem voldoende groot zijn zodat men het – indien het zichtbaar was – niet zou hebben aanvaard tijdens de oplevering.

Typische voorbeelden: een gebrekkige geluidsisolatie, buizen met een te kleine diameter of een te klein verval,…

Over de termijn waarbinnen een bouwspecialist verantwoordelijk blijft voor lichte gebreken, is niet iedereen het eens. Volgens sommigen geldt ook hiervoor een termijn van tien jaar, maar dat staat niet wettelijk vast zoals bij de tienjarige aansprakelijkheid.

De aansprakelijkheid kan in het contract trouwens ook beperkt worden tot bijvoorbeeld één jaar. Een clausule die natuurlijk niet interessant is voor de bouwheer en eventueel kan aangevochten worden voor de rechtbank. Als er zich een dergelijk probleem voordoet, moet je alleszins binnen een redelijke termijn de aannemer of de architect daarvan op de hoogte stellen.

Verborgen gebrek

Onder verborgen gebrek verstaat men een gebrek dat niet zichtbaar was op het ogenblik van de definitieve oplevering. Bovendien moet het gaan om een gebrek dat niet kon worden ontdekt door een aandachtig persoon met een normale kennis van de regels van het vak.

Expertise

Om aan te tonen dat de fout effectief bij een bouwspecialist ligt, is een expertise nodig. Dan heb je uitsluitsel over welke partij je moet aanspreken. Er zijn verschillende types van fouten:

• de uitvoering beantwoordt niet aan de regels van het vak,
• de uitvoering is niet conform het lastenboek,
• er is sprake van een conceptie- of berekeningsfout,
• er zijn ondeugdelijke materialen gebruikt.

Vanaf wanneer geldt tienjarige aansprakelijkheid?

Een belangrijk twistpunt is vanaf wanneer de aansprakelijkheid effectief begint te lopen. Als er maar één oplevering is geweest, loopt de aansprakelijkheid vanaf die oplevering. Is er een dubbele oplevering voorzien, dan wordt meestal aangenomen dat de aansprakelijkheid begint op het ogenblik van de definitieve oplevering. Herstellingswerken die uitgevoerd worden in het kader van deze aansprakelijkheid doen een nieuwe termijn van tien jaar lopen.