Wat doet de raad van mede-eigendom?

Woon je in een appartement of heb je er pas een gekocht? Dan heb je waarschijnlijk wel al van de raad van mede-eigendom (RVM) gehoord. Vaak verwarren appartementsbewoners dit orgaan met de vereniging van mede-eigenaars (VME). Wat is de raad van mede-eigendom en wat doet ze? Wij geven je een woordje uitleg.

Koop je een appartement, dan word je mede-eigenaar binnen een grotere groep van mede-eigenaars. Om deze groep juridische draagkracht te geven, wordt er een vereniging van mede-eigenaars (VME) opgericht. Deze bestaat uit vier verschillende organen:

• De syndicus
• De algemene vergadering (AV)
• De raad van mede-eigendom (RVM)
• De commissaris van de rekeningen

Wat doet een RVM?

De RVM moet erop toezien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. Zij controleert dus de werkzaamheden van de syndicus en kan hem ook helpen bij het uitvoeren van zijn opdracht. Het financieel beheer van de VME is niet de taak van een RVM, maar van de commissaris van de rekeningen.

Wanneer wordt er een RVM opgericht?

In principe kan er in ieder appartementsgebouw een RVM worden opgericht. Bij gebouwen waar er 20 kavels of meer zijn (kelders, garages of parkeerplaatsen worden niet meegeteld), is het verplicht om op de eerste algemene vergadering een RVM op te richten. Komen er op de algemene vergadering geen kandidaten naar voor? Dan moet de syndicus hier melding van maken in de notulen. Op die manier heeft hij de mede-eigenaars gewezen op hun wettelijke verplichtingen en is hij ‘safe’ naar zijn eigen verantwoordelijkheid toe.

Bij kleinere gebouwen is een RVM niet verplicht. Wil je er toch één oprichten? Dan moet er op de algemene vergadering gestemd worden. Hiervoor heb je een tweederdemeerderheid van de stemmen nodig. Deze meerderheid geldt voor de oprichting van de raad, maar niet voor de latere verkiezingen van de leden ervan.

Wie mag er in de RVM zitten?

Enkel en alleen mede-eigenaars mogen lid zijn van de RVM, in tegenstelling tot de functie van de syndicus. Het begrip ‘eigenaars’ wordt ruim opgevat, waardoor ook naakte eigenaars en vruchtgebruikers kunnen zetelen in deze raad.

In de wet staat niet voorgeschreven hoeveel personen lid kunnen of moeten zijn. In de praktijk zijn er dit minimum twee. Best werk je met een oneven aantal om patstellingen te vermijden. Zijn er hierover regels vastgelegd in het reglement van interne orde? Dan moet je deze uiteraard volgen. De syndicus mag bovendien niet tegelijkertijd lid zijn van de RVM en syndicus zijn.

Wat zijn de taken van de RVM?

De RVM heeft twee taken: erop toezien dat de syndicus zijn taken goed uitvoert en bijstand verlenen. Het is mogelijk dat de RVM nog andere bevoegdheden krijgt.

1. Toezicht: enerzijds toezicht op de administratie en anderzijds op het technische en bouwkundige beheer van de residentie. De RVM kan kennis nemen van alle stukken die verband houden met het beheer door de syndicus of met het mede-eigendom en mag hier kopieën van maken. Als de raad dit doet, moet ze dit wel op voorhand melden aan de syndicus.
2. Bijstand: de RVM mag bijstand verlenen aan de syndicus door mee bestekken op te vragen, te helpen bij de opstelling van de begroting, …
3. Bijkomende bevoegdheden: de RVM kan aan de syndicus vragen om bepaalde punten op de agenda te zetten van de algemene vergadering. Daarnaast kan deze raad ook extra bevoegdheden krijgen als dit wordt goedgekeurd op de algemene vergadering met een drievierdenmeerderheid. Deze bijkomende opdrachten zijn slechts voor 1 jaar. Wees wel waakzaam dat dit geen bevoegdheden zijn die al aan de syndicus zijn toebedeeld.

Wie controleert de RVM?

DE RVM controleert de syndicus, maar wie controleert deze raad? De RVM moet verplicht een omstandig jaarverslag uitbrengen aan de andere mede-eigenaars over de uitoefening van haar taak. De wet zegt niet hoe je verslag moet uitbrengen, maar uiteraard doe je dit best schriftelijk, bijvoorbeeld per e-mail. Zo voorkom je achteraf problemen, want je hebt een schriftelijk bewijs.

Is de RVM aansprakelijk?

Hoe zit het met de mogelijke aansprakelijkheid van de leden? Als de RVM een zware fout maakt, bedrog pleegt of haar bevoegdheid overschrijdt, dan kan ze hiervoor aansprakelijk gesteld worden. Omdat de RVM zelf geen rechtspersoonlijkheid heeft, worden de individuele leden persoonlijk aansprakelijk gesteld.

Conclusie: verzeker je als lid van de RVM

Voor de RVM bieden vaak de meest geëngageerde mede-eigenaars zich aan. Het is wel belangrijk dat je stilstaat bij de eventuele aansprakelijkheid die hierbij komt kijken. Omdat de leden persoonlijk aansprakelijk gesteld kunnen worden, denk je als lid best na over een aansprakelijkheidsverzekering. De VME kan deze verzekering eventueel financieren.