Sloop en heropbouw: premie, btw en voorwaarden

In een tijd waar energieneutraal bouwen en energiezuinig renoveren meer en meer aan belang winnen, is sloop en heropbouw een interessante piste. Door een oude woning te slopen en er een nieuwe voor in de plaats te zetten, kan je een woning bouwen die voldoet aan de 2050-energienormen en dat zonder nieuwe bouwgrond aan te snijden. De regering promoot sloop en heropbouw dan ook met een premie en een verlaagd btw-tarief. Maar wie kan van dat verlaagde tarief genieten? Wat zijn de voorwaarden? En hoeveel bedraagt de premie?

Wat is sloop en heropbouw?

Als je een oude woning sloopt en vervolgens op dezelfde locatie een nieuw gebouw bouwt, dan spreek je van sloop en heropbouw. Er zijn verschillende redenen om een oude woning te slopen. Bijvoorbeeld omdat renovatie door de renovatieverplichting niet haalbaar of betaalbaar is, of omdat de woning goed gelegen is (dichtbij scholen, winkels, sportinfrastructuur, openbaar vervoer, familie, …). Daarnaast helpt sloop en heropbouw om de infrastructuur te verbeteren en om stedelijke gebieden te herontwikkelen met energiezuinige en energieneutrale gebouwen.

Voor- en nadelen van sloop en heropbouw

Overweeg je om een bestaande woning af te breken en een nieuwe te bouwen? Dan zijn er verschillende voor- en nadelen waar je rekening mee moet houden.

Wanneer kiezen voor sloop en heropbouw en wanneer voor totaalrenovatie?

Soms kan sloop en heropbouw om praktische en financiële redenen interessanter zijn dan een totaalrenovatie. Helemaal vanaf nul beginnen is voor sommige panden beter dan ze helemaal te strippen en te renoveren. Het is een veel efficiëntere manier om een BEN-woning te creëren, dan wanneer je grondig gaat renoveren. Tenzij je natuurlijk de charme van de bestaande woning wil behouden. 

We hebben een stappenplan opgesteld dat je kan helpen bij het maken van de beslissing tussen sloop en heropbouw en renovatie. Sowieso is het belangrijk om je eigen verwachtingen, de energie-eisen, je budget, de voorschriften en de staat en mogelijkheden van de bestaande woning goed in kaart te brengen. Een architect of aannemer kan je hierbij helpen.

Wanneer betaal je 6% btw?

Vroeger waren er 32 centrumsteden waar sloop en heropbouw permanent aan 6% btw was. Dit om leegstand en verwaarlozing in steden tegen te gaan. Om (ver)bouwers te stimuleren om bestaande, verouderde woningen te slopen, heeft de regering De Croo beslist om in 2024 de btw op sloop en heropbouw permanent te verlagen naar 6% voor particulieren. Projectontwikkelaars, sleutel-op-de-deurbedrijven en investeerders vielen uit de boot, hoewel er een overgangsmaatregel werd voorzien: als de bouwvergunning werd aangevraagd voor 1 juli 2023, dan betaalde je 6% btw in 2024. 

De nieuwe federale regering onder De Wever heeft in 2025 beslist dat voortaan elk sloop- en heropbouwproject van het verlaagde btw-tarief van 6% kan genieten. Zowel particulieren als projectontwikkelaars, sleutel-op-de-deurbedrijven en investeerders betalen voortaan slechts 6% btw. De voorwaarden zijn dat het om je enige eigen woning moet gaan gedurende vijf jaar en dat de bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning maximaal 200 m² bedraagt. Wil de bouwheer het pand verhuren, dan betaalt hij 6% als hij het pand minstens 15 jaar lang verhuurt.

_{*Tenzij de bouwvergunning is aangevraagd voor 1 juli 2023. Dan betaal je in 2024 nog 6% btw.}

Welke werken vallen onder 6% btw bij sloop en heropbouw?

Je betaalt zowel voor het slopen van de woning, het inwinnen van bouwadvies als voor het bouwen van de nieuwe woning slechts 6% btw. Ontdek hier de volledige lijst van werken die in aanmerking komen.

Wanneer betaal je 21% btw?

Bezit je nog een woning, ga je er niet zelf in wonen gedurende vijf jaar, verhuur je het niet minstens 15 jaar of is de oppervlakte van de sloop- en heropbouwwoning door groter dan 200 m², dan betaal je 21% btw. 

Premie voor sloop- en heropbouw

Kom je niet in aanmerking voor het btw-tarief van 6%, dan kan je in Vlaanderen wel een sloop- en heropbouwpremie aanvragen, op voorwaarde dat je je woning niet meer aansluit op het gasnet en je de regels inzake asbestverwijdering respecteert. De sloop- en heropbouwpremie bedraagt 10.000 euro per bouwproject. 

Wie in aanmerking komt, moet de premie online aanvragen binnen de drie maanden na de goedkeuring van de omgevingsvergunning voor sloop en heropbouw. De sloop mag nog niet begonnen zijn wanneer je de aanvraag indient. Na goedkeuring en nadat je het sloopbewijs hebt voorgelegd, betaalt het Vlaams Energie en Klimaatagentschap (VEKA) de premie binnen de drie maanden uit.

Opgelet: de btw-korting en premie zijn niet combineerbaar. Je kan de federale btw-korting niet combineren met de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie. 

Welke vergunningen voor sloop en heropbouw?

Wil je een bestaande oude woning slopen en heropbouwen? Dan heb je zowel een sloop- als bouwvergunning nodig. Je architect kan je helpen om de juiste vergunningen aan te vragen. 

Is sloop en heropbouw voor iedereen mogelijk?

Sloop en heropbouw aan 6% btw is zowel voor natuurlijke personen als projectontwikkelaars, sleutel-op-de-deurbedrijven en investeerders mogelijk. De voorwaarden zijn dat het om je enige eigen woning moet gaan gedurende vijf jaar en de nieuwe woning mag niet groter zijn dan 200 m². Wil de bouwheer de woning verhuren, dan moet hij dat minstens gedurende vijftien jaar doen. Voldoe je niet aan deze voorwaarden? Dan betaal je 21% btw voor sloop en heropbouw.

Hoeveel kost een sloop- en heropbouwproject gemiddeld?

Koop je een oude woning om af te breken? Dan betaal je in eerste instantie de aankoopprijs, de registratierechten en notariskosten. Een woning laten slopen kost gemiddeld tussen de 10.000 en 40.000 euro. Je kan natuurlijk op deze kosten besparen door zelf je handen uit de mouwen te steken.

Als de woning is afgebroken, moet je de containers vol bouwafval laten afvoeren. Voor een container met gemengd afval van 20 m³ betaal je minstens 200 euro. Reken erop dat je voor een gemiddelde woning zo’n veertien containers nodig hebt. Reken dus minstens op 2.800 euro afvalkosten. 

Hoeveel de nieuwe woning kost hangt af van de grootte, de bouwmethode, de afwerkingsgraad, … Vaak worden er richtprijzen van 2.000 tot 2.500 euro/m² gehanteerd. Reken voor een woning van 150 m² dus op zo’n 300.000 tot 375.000 euro. 

Tip: voor de sloop en heropbouw van een woning kan je een renovatiekrediet met rentesubsidie aanvragen.

FAQ: sloop en heropbouw