Wat als er verborgen gebreken opduiken na aankoop huis?

Een huis kopen doe je meestal maar één keer. Het is een aanzienlijke investering waarvoor je jarenlang afbetaalt. Voordat je tot de aankoop overgaat, kan je dus maar beter checken of er geen verborgen gebreken zijn. Te laat? Advocaat Peter Henriksen weet raad.

Wat is een verborgen gebrek in huis?

"Verkopers staan niet in voor zichtbare gebreken die kopers zelf kunnen opmerken", zegt Henriksen. "Geïnteresseerde kopers moeten het huis in kwestie dus in detail bekijken. Maar ook al zijn ze nauwkeurig en voorzichtig, toch vertonen huizen achteraf soms gebreken, die op het ogenblik van de aankoop niet zichtbaar waren."

"Voor deze zogenaamde verborgen gebreken bestaat er in de wetgeving geen definitie. Op zich is de term duidelijk, toch blijkt de lijn tussen een zichtbaar en een verborgen gebrek in de praktijk vaak dun."

Welke juridische stappen ondernemen?

Hoe je de gebreken juridisch aanpakt, hangt voor een stuk af van hun impact. "Bij sommige gebreken is die miniem, anderen maken de woning onbruikbaar voor de bestemming die je voor ogen had. Verborgen gebreken kunnen ook leiden tot een ernstige waardevermindering van je huis."

Vrijwaring voor de verkoper

"De Belgische Wetgeving, en meer in het bijzonder artikel 1625 van het Burgerlijk Wetboek (B.W.) voorziet in een vrijwaring door de verkoper voor verborgen gebreken. Deze vrijwaringplicht geldt uitsluitend voor voldoende ernstige gebreken. Dit zijn enerzijds gebreken die het verkochte pand ongeschikt maken tot het gebruik waartoe je ze bestemt, en anderzijds gebreken die het gebruik zodanig verminderen dat de koper - indien hij het gebrek kende - de woning niet of voor een minder geld zou hebben gekocht."

Koper: bewijzen verzamelen

Als je als koper een vordering instelt op basis van verborgen gebreken, ben jij de eisende partij en draag je ook de bewijslast. Je moet dan niet enkel het gebrek bewijzen, maar ook aantonen dat het aanwezig was op het ogenblik van de verkoop.

Wie is verantwoordelijk?

"Kopers die een vordering stellen op basis van verborgen gebreken, kunnen de verkoper niet verplichten om deze gebreken op te lossen. Er zijn twee keuzes. Ofwel geef je als koper de woning terug en laat je je de aankoopprijs terugbetalen, ofwel houd je de woning en krijg je een deel van de prijs terug. In dit geval schatten deskundigen welk bedrag je krijgt. Welke optie je als koper kiest, hangt af van de ernst van het gebrek en of je nog interesse hebt in de woning nu het gebrek aan het licht is gekomen."

"Wist de verkoper niets af van de gebreken, dan moet hij enkel de aankoopsom teruggeven en de door de koper gemaakte kosten voor de aankoop vergoeden. Wist hij er wel van af, en heeft hij de gebreken dus verzwegen, dan betaalt hij niet enkel de aankoopsom terug, maar moet hij ook alle schade van de koper vergoeden."

Clausule in aankoopakte

Volgens het algemeen principe moet de verkoper instaan voor verborgen gebreken in een huis, zelfs als hij die zelf niet kende. Toch vind je tegenwoordig in nagenoeg alle verkoopovereenkomsten een clausule die bepaalt dat je de verkoper niet kan aanspreken voor verborgen gebreken.

"Deze clausule is echter geen vrijgeleide voor een verkoper met slechte bedoelingen", nuanceert Henriksen. "Dit beding geldt niet als de verkoper het gebrek kende. Een verkoper die bewust een gebrekkige woning als normaal verkoopt, is ‘te kwader trouw’. Daarbij komt dat een professionele verkoper wordt geacht deze gebreken te hebben gekend, tenzij hij tegenbewijs kan leveren van onoverwinnelijke onwetendheid."

Kort op de bal spelen

Stel je als koper een verborgen gebrek vast, berust dan niet in de situatie. "Het komt erop aan om kort op de bal te spelen, aangezien de wet uitdrukkelijk voorschrijft dat je een rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken binnen korte termijn moet instellen", besluit Henriksen.