Ann V

Syndicus negeert AV samengeroepen door 50% van de bewoners wegens wanbeheer

2 reacties·10 jaren geleden · #Ontwerp

Beste
ons gebouw wordt beheerd door een syndicus dat alle afspraken en regels met de voeten treedt. Om een lang verhaal kort te maken
1. afgelopen zomer werd hij aangetekend in gebreke gesteld door enkele eigenaars voor wanbeheer (al 2 jaar geen afrekening met de bewoners, niet opvolgen van problemen die op een bijzonderen RVM besproken werden een jaar geleden, ....)
2. de syndicus diende tussen 16 en 31 oktober de AV samen te roepen en deed dit niet
3. op 16 oktober werd hij aangetekend in gebreke gesteld voor het niet samenroepen van de AV met het verzoek dringend een AV samen te roepen met als 2 agendapunten de boekhouding en het ontslag van de syndicus
3. op 11.11 hebben meer dan 50% van de bewoners een schrijven gestuurd dat de eigenaars zelf een AV samen roepen om 29.11 met als enige agendapunt het "ontslag van de syndicus"

Vandaag kregen we een schrijven van de syndicus die een AV samen roept op 28.11.
Er werd geen gevolg gegeven aan het schrijven van de bewoners en in de oproep staat zelfs dat, als we niet aanwezig zijn op de vergadering er kosten aangerekend zullen worden.

Verder stellen we vast dat er een aantal bijkomende onjuistheden zijn
1. het ontslag van de syndicus staat niet op het agenda wat wettelijk veprlicht is gezien het aangetekend schrijven
2. ook de verlenging van zijn contract is geen agendapunt, wat normaal steeds na de goedkeruing van de boekhouding komt
3. alle aangebrachte agendapunten door de eigenaars in augustus en september staan eveneens niet op het agenda

Wat kunnen en moeten we nu doen.
Als ik het correct voor heb
- dienen we geen gevolg te geven aan zijn oproep die NA onze oproep tot vergadering kwam
- had hij eerst met de RVM moeten vergaderen om de boekhouding na te zien en het agenda te bepalen VOOR hij de eigenaars uitnodigde
- kunnen we, gezien de fouten in de uitnodiging, gewoon de vergadering die de eigenaars samenriepen laten doorgaan

Blijkbaar kunnen we nu ook via de vrederechter gaan om zijn oproep als ongeldig te laten verklaren, maar daar weet ik niet wat we moeten doen.

Graag advies zodat we hier geen fouten maken en snel maar correct kunnen handelen.

Syndicus riep de jaarlijkse AV niet bijeen

5 reacties·10 jaren geleden · #Ontwerp

Beste

wij wonen in een gebouw dat beheerd wordt door een syndicus. Helaas laten zijn diensten te wensen over waarbij het gaat van het niet uitbetalen van de afrekeningen van vorig jaar, het niet geven van uitleg over vragen die gesteld worden over fouten in de boekhouding van vorig jaar, het niet opvolgen van problemen in het gebouw, verzaken aan opzeggen en/of tijdig verlengen van contracten, het bijeenroepen van een bijzondere AV die dan opnieuw zonder gevolg blijft, ....

Nu, de afgelopen maanden zijn we met een aantal eigenaars een poging gaan ondernemen om de zaken recht te trekken, waarbij steeds weer mooie beloftes gemaakt worden maar die blijven dan ook weer zonder gevolg.

Omdat we met deze syndicus in geen geval nog verder willen (en dat gaat over ruim 75% van de eigenaars) zijn we deze zomer al op zoek gegaan naar een nieuwe syndicus en hebben die ook gevonden. Deze is "stand by" om de zaak over de nemen maar we hebben een probleem. Zonder dat de syndicus argwaan kreeg zijn we, op ons verzoek, de boekhouding gaan inkijken en hebben we ook de nodige rechtzettingen aangegeven (wat ze er nu natuurlijk gaan mee doen is een andere vraag).

Maar we zitten vast en dit is nu de stand van zaken

- de AV had men moeten samenroepen tussen 16 en 31 oktober, rekening houdend met de 15 kalenderdagen dat de vergadering vooraf aangekondigd diende te worden

- er kwam geen AV en met enkele eigenaars hebben we op 16 oktober de syndicus in gebreke gesteld via een aangetekend schrijven

- we mochten geen reactie ontvangen op dit schrijven en en gebeurde nog steeds niets!

- intussen hebben we vernomen dat hij pas op 16 of 17 november een vooroverleg met de RVM plant. Het ziet er dus niet naar uit dat we een uitnodiging gaan krijgen voor een vergadering voordien.

- gelet op deze datum worden de 31 dagen die de syndicus heeft, volgend op het aangetekend schrijven waarin we verzoeken om een AV overschreden (agendapunten: boekhouding en ontslag - deze werden in het aangetekend schrijven gevraagd).

De nieuwe syncidus staat klaar om de zaak over te nemen maar we kunnen niet verder...

VRAAG:

- wat kunnen we nu precies doen en op welke datum? (we weten dat data hier heel belangrijk zijn). Moeten we een nieuwe AV afdwingen via een nieuw aangetekend schrijven (met bijvoorbeeld zo veel mogelijk handtekeningen) of richten we ons best op dag 31 tot de vrederechter en kan die dan eventueel de nieuwe syndicus kan aanstellen?

- de eigenaars vragen zich af of we de huidige syndicus die we niet meer willen moeten blijven betalen na 31 oktober? Het ziet er naar uit dat hij de zaken gewoon op de lange baan blijft schuiven en gewoon van de 30 eigenaars zijn maandbedrag eist

Met dank voor een reactie,

Ann V.

Statuten van een appartementsgebouw niet conform de bouwvergunning

10 jaren geleden · #Ontwerp

Beste

ik ben mede-eigenaar in een appartemenstgebouw.

Volgens de bouwvergunning en na buurtonderzoek (bezwaren van de buren ingediend), diende de bouwheer te voorzien in 8 bezoekersparkings.

Later bleek dat de bouwheer en de notaris deze "bezoekersparkings" verkochten aan eigenaren die geen ondergrondse staanplaats kochten. Deze buitenparkings waren heel wat minder duur.

ECHTER, dit is niet conform de bouwvoorschriften! De bouwheer is inmiddels al 2 jaar in faling, de notaris werd uit zijn ambt ontzet voor fraude en de architect zegt nergens van te weten...

Momenteel biedt één van de eigenaars zijn appartement, incl. één van de door hem gekochte staanplaatsen opnieuw te koop aan.

VRAAG

- kan een parking die in de bouwvergunning als "bezoekersparking" moest dienen opnieuw te koop aangeboden worden aan een nieuwe koper?

- wat is prioritair. De bouwvergunning versus de statuten (die duidelijk niet conform de bouwvergunning zijn).

- wat kan/mag de VME hier doen?

Met dank voor een reactie

Mag de architect geld vragen voor advies bij gebreken in het gebouw waar hij toezicht deed bij bouw

10 jaren geleden · #Ontwerp

In het appartementsgebouw waar we wonen zijn heel wat problemen (ivm met waterdichtheid garages/kelders, lekkende daken, verstopte sanitaire leidingen, brandveiligheid, ....) De bouwheer is in faling en een aantal zaken dienen opgelost te worden. We poogden de architect van destijds uit te nodigen om de problemen eens te bespreken die zich hier voordoen maar die zegt meteen "dat zijn advies tegen betaling" is. Kan een architect, die normaal toch ook 10 jaar mee verantwoordelijk is (ondanks faling van de bouwheer), zo maar zeggen dat hij enkel tegen betaling de zaken wil komen bekijken?

blijft een onderaannemer aansprakelijk na faling bouwpromotor?

10 jaren geleden · #Ontwerp

Wij hebben problemen met de dakdichtingen van onze appartementsblok (natte muren in appartementen onder plat dak). De bouwpromotor is in faling, maar in het Positinterventiedossier vinden we de gegevens van de (onder)aannemer die de werken uitvoerde. Kan die aansprakelijk gesteld worden voor de schade en dient deze de herstellingen op zich te nemen?

waar is de architect aansprakelijk?

1 reactie·10 jaren geleden · #Ontwerp

Wij hebben 3j geleden een appartement gekocht in een nieuwbouwcomplex. De bouwheer is op het einde van de bouw in faling gegaan (enfin met opzet zich in faling laten gaan want is intussen weer ah bouwen onder een andere BVBA) en nu zitten we met heel wat bouwellende.
In de privatieve delen heeft iedereen op eigen kosten de tekorten in orde laten maken, er was immers geen keuze.
Maar nu blijkt dat
- de garage met staanplaatsen niet waterdicht is. Ook een heel groot aantal privatieve kelders is niet waterdicht;
- de brandveiligheid is niet in orde in de gemeenschappelijke delen. de brandweer weigert dan ook het gebouwgoed te keuren;
- de riolering niet in orde is (omwille van de kosten zouden er geen septische putten gestoken zijn en werd het terrein dichtgegooid). We zitten hier met ruim 35 toiletten die aangesloten zijn op 1 buis die naar de riolering gaat in het midden van het gebouw

Toen de faling eraan kwam hebben we gepoogd terug te vallen op de wet Breyne en het reservekapitaal te innen, maar dat geld was er niet meer! De RVM nam zich een advocaat maar we werden van het kastje naar de muur gestuurd met enkel hoge advocaatkosten tot gevolg en zonder resultaat om ons ergens te verhalen op de bouwheer en de architect.

Nu, in verband met de aansprakelijkheid van de architect stel ik mij toch wel vragen.
Daar we bouwden met toezicht en onder de wet Breyne vragen we ons af of de architect hier wel volledig buiten schut blijft inzake de aansprakelijkheid en de vele tekorten die er zijn.
Kan iemand zeggen wat de aansprakelijkheid van de architect is en hoe we met deze zaak verder kunnen gaan.

Mss niet onbelangrijk; de gemene delen zijn NOOIT opgeleverd omwille van de faling.

Met dank

wie betaalt bij problemen in ondergrondse staanplaats en kelders

7 reacties·10 jaren geleden · #Ontwerp

Wij wonen in een appartement met 30 ondergrondse garages. De meeste eigenaars KOCHTEN een staanplaats in deze ruimte. De niet verkochte zijn eigendom van één van de schuldeisers van de bouwheer (dus feitelijk ook privatief bezit) We hebben enorme waterproblemen aan één van van het gebouw. Bij elke regenbui loopt het water van de muren en komt het uit te grond (zitten in overstromingsgebied blijkbaar). Een ingreep dringt zich op maar hier zijn vragen bij - wie dient in deze kosten te betalen en ten belope van welk aandeel? Hiermee bedoel ik; telt enkel het aandeel van de eigendom in de ondergrondse delen of kan/mag de verdeling in de 10000sten - kelders met waterproblemen = privatief? (zijn allemaal gekochte kelders) - wat met de eigenaars die aan de kant wonen waar GEEN water in de kelders en/of staanplaatsen komt. Dienen zij mee te betalen of kunnen ze zich in de hele zaak onthouden? - hebben eigenaars die geen eigen kelder en/of staanplaats hebben ook stemrecht (50% +1 is noodzakelijk voor goedkeuring van de werken?)

WATERPROBLEMEN IN ONDERGRONDSE GARAGE EN KELDERS - voor wie zijn de kosten

2 reacties·10 jaren geleden · #Ontwerp

Wij wonen in een appartement met 30 ondergrondse garages. De meeste eigenaars KOCHTEN een staanplaats in deze ruimte. De niet verkochte zijn eigendom van één van de schuldeisers van de bouwheer (dus feitelijk ook privatief bezit)

We hebben enorme waterproblemen aan één van van het gebouw. Bij elke regenbui loopt het water van de muren en komt het uit te grond (zitten in overstromingsgebied blijkbaar).

Een ingreep dringt zich op maar hier zijn vragen bij
- wie dient in deze kosten te betalen en ten belope van welk aandeel? Hiermee bedoel ik; telt enkel het aandeel van de eigendom in de ondergrondse delen of kan/mag de verdeling in de 10000sten
- kelders met waterproblemen = privatief? (zijn allemaal gekochte kelders)
- wat met de eigenaars die aan de kant wonen waar GEEN water in de kelders en/of staanplaatsen komt. Dienen zij mee te betalen of kunnen ze zich in de hele zaak onthouden?
- hebben eigenaars die geen eigen kelder en/of staanplaats hebben ook stemrecht (50% +1 is noodzakelijk voor goedkeuring van de werken?)