Voor een hefschuifraam raam heb je bij Schüco onder andere de keuze tussen de ASS 70 BE en de ASS 70 BE.VI
Wij hebben ervoor geopteerd dat het schuivend gedeelte aan de binnenzijde loopt omdat (onder andere) aan de buitenkant de geleidingsprofielen van onze lamellen bevestigd moesten worden. Bij ons werd de BE versie geplaatst en nu zitten we met water die over het schuifprofiel komt. Daar werd dan maar een latje voorgeplaatst omdat het water niet in ons plakwerk zou lopen...tevergeefs
Moet je voor een binnenschuivend raam automatisch het BE.VI profiel nemen of kan je dat met een BE technisch ook correct plaatsen?
Wij zitten met dezelfde discussie - wij bouwen 13m diep, 2m verder dan de ene buur - en ook hier geeft zowel stedenbouw als onze architect dezelfde uitleg.
Omdat de buren de optie hebben om even diep of zelfs dieper te bouwen dan ons (tot 15m), wordt die twee meter muur gezien als een wachtgevel en een wachtgevel staat per definitie op grond van de buur. Die wachtgevel moet je volgens de huidige normen isoleren en afwerken (meer dan enkel wind/waterdicht). Vanuit stedenbouw werd zelfs gesteld dat dit in het materiaal van de bouwheer moet zijn.
De grond blijft natuurlijk eigendom van de buren maar de muur is onze eigendom maar moet worden afgebroken op onze kosten indien de buren willen uitbouwen. Maar als ze gebruik willen maken van de muur (bvb indien ze voldoende draagkracht zou hebben of om een bloembak in vast te maken) moeten ze een muurovername doen.
Daarnaast heb je nog het ladderrecht waarbij je buur je toegang moet verlenen tot zijn grond om bvb onderhouds- of herstellingswerken aan de muur uit te voeren.
Charel, discussie is voorlopig nog wat overroepen. Beide buren wensen namelijk dat de muur in hun steen wordt afgewerkt. Dat mogen ze in principe wel vragen maar dan kun je ook vragen om de (meer)kost van de steen te dragen. Stedenbouw wil echter niet meegaan in de eis van de buren maar dat weten zij nog niet.
Onze architect was heel duidelijk over het feit dat een wachtgevel altijd op grond van de buren staat want dat is een muur die er zogenaamd tijdelijk staat tot de buren beslissen van (verder) te bouwen. Dan mag die worden afgebroken. Maar ik geef toe dat het een dubieze wetgeving is.
Maar stel het omgekeerde. De huizen zijn even diep maar bij verbouwingen breken de buren 3 meter af om breder of hoger te bouwen. Dan zit je in eenzelfde (onwaarschijnlijke) situatie want dan moet jouw blote muur ook afgewerkt worden op de grond van de buren omdat zij minder diep bouwen.
Onze linkerbuur bouwt haar eerste verdiep zelfs maar 5 meter diep terwijl wij 13,50 meter zitten. Wij zouden dus 8,5 meter lang moeten inspringen aan de binnenzijde enkel omdat zij als eerste bouwt.
Wij zijn trouwens de laatste bouwer van drie (middelste woning).
Ik heb contact opgenomen met een vriend die landmeter is en die wist er ook niet meteen een antwoord op. Hij gaat woensdag ten rade bij zijn collega's/baas.
Ik kan alvast wel iets rechtzetten: een wachtmuur staat inderdaad niet per defintie op de grond van de buren maar wel tegen de perceelsgrens. Daarna moet die muur natuurlijk nog worden afgewerkt volgens de huidige isolatienormen en wind- en waterdicht gemaakt worden wat er voor zorgt dat je over de perceelsgrens gaat.
Op zich zou er geen verschil mogen zijn of je nu eerst bouwt of niet. Stel dat wij de eerste bouwers waren en de buren bouwen nadien 5 meter minder diep dan zouden we in dezelfde situatie zitten als nu maar was er geen discussie. Ik denk dat dit nu eenmaal een consequentie is van rijwoningbouw met vrije keuze van bouwdiepte voor allen. Ik ben benieuwd naar het antwoord.
Dit artikel vond ik terug op Livios. Hierbij is de vraagsteller wel de eerstbouwende partij maar het gegeven blijft wel gelijk: ze werken af over de perceelsgrens.
Dus om terug te komen op een vroeger punt: een wachtgevel staat per definitie niet op de grond van de buren maar ook niet op de eigen grond maar op beide :-) Dat maakt het allemaal gezellig. Een wachtgevel kan ook alleen maar wanneer nog kan/mag aangebouwd worden.
Die wachtgevel bestaat dus uit 2x 14cm (bvb snelbouw) met daartussen een spouw/isolatie. De afwerking van de snelbouw bij de buur kan door hen gebeuren als zij dan de muurovername doen.
Een gevolg van wat u hieronder schrijft is dat ALLE binnenmuren dus 20 cm van de perceelsgrens moeten geplaatst worden want indien uw buur minder diep zou bouwen, kan/mag u maar afwerken tot de eigen perceelsgrens. Het tegendeel is echter waar, iedereen bouwt tot 2-3 cm van de perceelsgrens. Want wat doe je in het geval (zoals Jean1986 hierboven beschrijft) dat jij minder diep bouwt dan de reeds aanwezige woning van je buren? Kan je dan ook nog weigeren dat ze hun muur over jouw perceelsgrens isoleren en afwerken? Kan je eisen dat ze een deel van hun bestaande woning afbreken en verder van de perceelsgrens zetten? Ik denk het niet maar absoluut eigendomsrecht geldt voor iedereen toch?
Ik heb contact gehad met mijn notaris en die had het dan wel weer over absoluut eigendomsrecht waarbij de buren hun handtekening moesten plaatsen op de bouwaanvraag voor het overschrijden van de perceelsgrens voor isolatie en afwerking. Maar in de ganse verkaveling bij ons is er niemand die goedkeuring gevraagd heeft aan de huidige eigenaar van de percelen (degene die verkaveld heeft) om hun wachtgevels te isoleren en wind/waterdicht te maken. In se gaat het over dezelfde situatie.
Vervolgens heb ik een architect van Stedenbouw van de Provincie West-Vlaanderen aan de lijn gehad en die zei dat het wel kon, ook verwijzende naar bovenstaand voorbeeld. Hij voegde er aan toe dat je de wensen qua afwerking van de buren aan de bouwaanvraag kon toevoegen. Die zijn evenwel niet bindend en kunnen door de vergunningsverlenende overheid verworpen/aangepast worden. Bij ons willen ze niet dat de vrije muren uit drie verschillende gevelmaterialen bestaan en wensen ze de afwerking in het materiaal van de bouwheer van de langste woning.
Tien verhalen, tien meningen...* zucht *
Zoals anderen hierboven ook reeds stelden, het is in eerste instantie een fout van uw architect. Hij/zij had dit moeten voorzien en had u hierop op voorhand moeten wijzen.
Ook onze notaris was heel duidelijk over het eigendomsrecht dat absoluut is, alle isolatienormen en gangbare methodes ten spijt.
Onze beide buren vroegen wel inspraak ivm de afwerking van de wachtgevel (waar waarschijnlijk toch nooit zal aangebouwd worden). Bij de ene buur hadden we het geluk dat we dezelfde baksteen hadden maar de andere buren wilden de afwerking in hun steen. Ik heb voet bij stuk gehouden dat die muur ondanks alles bij onze woning hoort en niet bij hun woning. Uiteindelijk deelden ze die mening want dat zou voor hen een "vreemde" muur aan hun woning zijn.
Ik heb hen wel voorgesteld om wat meer te betalen voor de gemeenschappelijke tuinafsluiting als teken van goede wil. Het was geven en nemen. Zo was er onze tuinmuur met een hoogte van 2,60m die hen heel wat zon zou afnemen (en zij bouwden al 2m minder diep). We hebben die ook verlaagd tot 2m. Hadden wij nu de wachtgevel volledig op ons perceel moeten zetten (met een insprong van onze binnenmuur als gevolg), gingen wij misschien ook niet akkoord gaan om die te verlagen.
Ik kan maar enkel zeggen dat we blij zijn dat we een akkoord gevonden hebben en dat we bij het intrekken van de woning hen kunnen uitnodigen voor een hapje en drankje! Ik heb lang genoeg naast een lastige buurvrouw gewoond.
dit is ook hier het geval hoor. Twee snelbouwstenen met daartussen akoestische isolatie. Net dat vormt het onderwerp van discussie. Wij bouwen dieper dus onze snelbouwmuur loopt verder dan die van de buur en die moeten we isoleren en afwerken (lei of in ons geval verplicht baksteen). Hierdoor wordt de perceelgrens echter overschreden. Omdat de buur even diep mag bouwen en dus later nog kan aanbouwen, spreken we hier over een wachtgevel. Dit wil zeggen dat, wanneer de buren willen uitbouwen, wij de baksteen en de thermische isolatie op onze kosten moeten verwijderen zodat de buur daar zijn snelbouwmuur kan plaatsen. Je gebruikt dus tijdelijk de grond van de buren. Doordat het eigendomsrecht primeert, kan dit enkel mits toestemming van de buur.
Er zijn volgens mij drie verschillende scenario's:
1) De wachtgevel afwerken met thermische isolatie en baksteen (of soms lei) over de perceelgrens heen (met akkoord van de buur!). Je betaalt de isolatie en afwerking van de wachtgevel en daarna ook de kosten van de afbraak ervan wanneer de buur later wil uitbouwen. 2) Enkel de baksteen over de perceelgrens = idem als hierboven maar de thermische isolatie kan (mogelijks) blijven. Je moet wel 8cm inspringen op eigen terrein met de snelbouwmuur. 3) Isolatie en afwerking binnen de eigen perceelgrens = 15 cm inspringen op eigen terrein met de snelbouwmuur en de baksteen tegen de perceelgrens plaatsen. Je hoeft bij uitbouw van de buur niets af te breken. Hoogstwaarschijnlijk moet de buur wel een muurovername doen.
Optie drie is het goedkoopst. Je betaalt enkel de opbouw van de wachtgevel maar verliest wel 15cm. De ironie is dat de buur nadien wel zijn woningbreedte kan behouden.
Hetgeen mij verwondert is dat er nog steeds gebouwd wordt met een gemrne muur op de perceelscheiding
