David Thoeng - Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese

David Thoeng - Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese 7 jaren geleden

Vooreerst stelt zich de vraag of stedebouw het opstellen van een plaatsbeschrijving enkel heeft geadviseerd danwel als voorwaarde voor de bouwvergunning heeft opgelegd. In het eerste geval is een advies als dusdanig niet bindend. Er kan dan gebouwd worden zonder plaatsbeschrijving. Voorzover de plaatsbeschrijving als voorwaarde werd opgelegd (hetgeen ons enigszins verwondert) dan stelt zich de vraag of deze plaatsbeschrijving tegensprekelijk moet zijn of ook éénzijdig (dan heb je geen handtekening van de buren nodig) kan opgesteld worden.

Voorzover de plaatsbeschrijving tegensprekelijk moet zijn en de handtekening van de buren zou vereisen, moet er gedacht worden om de buren aangetekend in gebreke te stellen waarbij tevens voorbehoud moet worden gemaakt voor de schade die er door de vertraging geleden wordt. Indien minnelijke bespreking en aan getekende ingebrekstelling niet helpen, lijkt er weinig alternatief dan een gerechtelijke procedure, waarbij dan de aanstelling van een deskundige (landmeter) zal moeten worden gevraagd.

Ik begrijp niet goed dat de buren beweren al schade geleden te hebben terwijl er nog geen werken zijn uitgevoerd. Alleszins ligt de bewijslast bij diegene die beweert schade te hebben geleden ingevolge uitgevoerde werken. Zo zullen de buren moeten aantonen dat de oorzaak van de schade te wijten is aan uw werken.

Jo DEWEZ, advocaat bij DEHAESE&DEHAESE Advocatenkantoor

David Thoeng - Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese 8 jaren geleden

Het voorgelegde probleem bevat twee elementen. Ten eerste de plaatsing van een afvoer/uitlaat. Ten tweede de hinder ten gevolge van de afvoer/uitlaat.

1.De buurman creëert met het maken van een opening in de muur en de installatie van het afvoer/uitlaat een erfdienstbaarheid. De creatie van de erfdienstbaarheid gebeurde zonder dat de buurman daartoe recht had. Een erfdienstbaarheid kan immers enkel gevestigd worden door verjaring, door de wet of door een overeenkomst. In dit geval lijkt aan geen van deze vormen van het bekomen van een erfdienstbaarheid te zijn voldaan. De buurman zal deze uitlaat normaliter moeten wegnemen tenzij deze eis tot wegname als een soort rechtsmisbruik zou worden aanzien.

2.Er zijn geen wettelijke normen over de plaatsing van afvoeren/uitlaten in relatie met de (hinder voor de) buren. Het ontbreken van dergelijke wetgeving geeft een buurman evenwel niet het recht zomaar en naar eigen goeddunken een afvoer/uitlaat aan te brengen. De buurman moet rekening houden met de algemene regel dat hij geen schade aan zijn buren mag berokkenen of het bestaande evenwicht dat er bestaat tussen twee percelen mag niet zomaar worden verbroken. Het plaatsen van de afvoer/uitlaat met zowel rook- als geurhinder tot gevolg lijkt een niet gerechtvaardigde verbreking van de voorafbestaande toestand/evenwicht.

In het geval een minnelijk gesprek geen oplossing biedt, is de verzoeningsprocedure voor de Vrederechter het proberen waard. De buurman is niet verplicht mee te werken aan deze verzoeningsprocedure, die trouwens volledig gratis is.

Komen beide partijen niet tot een verzoening voor de Vrederechter, dan dien je de buurman te dagvaarden. In het geval van een gerechtelijke procedure kan je bv. een vordering wegens burenhinder instellen. Vaak komt de Vrederechter dan ter plaatse om kennis te nemen van de toestand en/of stelt hij een gerechtsdeskundige aan.

Jo DEWEZ, advocaat bij Dehaese&Dehaese Advocatenkantoor

David Thoeng - Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese 8 jaren geleden

Als je een geschreven overeenkomst hebt met een akkoord over de prijs kan daar niet éénzijdig van worden afgeweken. Je kan de dakwerker dwingen tot uitvoering (desnoods via een gerechtelijke procedure). Indien je niet voor een gedwongen uitvoering kiest, kan je opteren om contractbreuk lastens de dakwerker te bekomen. Eerst stel je de dakwerker in gebreke tot uitvoering van de werken binnen een bepaalde termijn (bv. 2 weken) en dat bij gebreke daaraan te voldoen je dit zult aanzien als een ernstige contractuele tekortkoming die de ontbinding lastens de dakwerker rechtvaardigt. Maak voorbehoud van de meerkost die de uitvoering van een andere dakwerker met zich brengt. Als je geen reactie krijgt en de dakwerker de werken niet aanvat, kan je een derde dakwerker zoeken, de werken laten uitvoeren en de eventuele meerkost/schadevergoeding nadien vorderen van de eerste dakwerker.

Jo Dewez, advocaat bij Dehaese&Dehaese Advocatenkantoor

David Thoeng - Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese 8 jaren geleden

De rechter is overeenkomstig artikel 962 van het Gerechtelijk Wetboek niet verplicht het advies van de deskundige te volgen indien dit strijdig is met zijn overtuiging. In de praktijk zal de rechter wel vaak uitgaan van de technische standpunten van de gerechtsdeskundige om de juridische aansprakelijkheid te beoordelen en te weerhouden.

U kan in besluiten na deskundig verslag nog betwisting voeren omtrent de standpunten van de gerechtsdeskundige in zijn definitief verslag. Het is de rechtbank die opnieuw over deze betwisting zal moeten oordelen.

Het is ook de rechtbank die uiteindelijk zal moeten oordelen over de gerechtskosten. Wanneer de aannemers, indien deze ook betrokken werden in de procedure, op aangeven van de gerechtsdeskundige tijdens de expertise bepaalde gebreken hebben hersteld, lijkt het mij niet correct dat u, als aanleggende partij, zou moeten instaan voor de gerechtskosten.

David Thoeng - Advocatenkantoor Dehaese & Dehaese 8 jaren geleden

Een aannemer is gedurende tien jaren aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen. Een doorhangend dak lijkt een gebrek te zijn dat de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengt.

In dit geval dateren de werken van de aannemer die uw woning heeft verbreed van maart 2005.

Allicht zijn deze werken korte tijd daarna opgeleverd, zodat alsdan de tienjarige termijn is aangevangen.

Het lijkt mij, op basis van uw vraagstelling, dat de tienjarige termijn om een vordering te kunnen stellen tegen de aannemer die destijds de werken heeft uitgevoerd, verstreken is.

Teneinde hieromtrent zekerheid te hebben, kan u professioneel advies inwinnen.