expertsyndicus

expertsyndicus 9 jaren geleden

Beste,

Het is inderdaad voor een tegensprekelijke procedure.

De rechtbank nodigt de andere partij uit bij gerechtsbrief.

Ponnet JP

Expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Vooraleer het over aansprakelijkheid te hebben, moet men kijken welk soort contract of overeenkomst is aangegaan.

Bij contract "sleutel op de deur" zowel in mede-eigendom als private bouw is de bouwheer zelf verantwoordelijk voor de oplevering en niet de VME. 

Bij verkoop op plan is dit de bouwheer, in mede-eigendom de syndicus voor de VME.

Bij het niet naleven van de brandweervoorschriften kan en zal de brandverzekeraar weigeren om dekking te geven. Hij zal dan laten weten dat eerst aan de voorschriften moet worden voldaan.

Vervolgens zal u dan in de juiste hoedanigheid de in gebreke gebleven partij aanmanen en in gebreke stellen. Indien geen afdoende reactie de zaak voor de rechtbank brengen.

Mijn raad : vraag vóór de oplevering steeds controle door de brandweer van de brandweervoorschriften, zo kan men deze ten tijde van de oplevering opnemen in het verslag hetwelk al of niet tegensprekelijk wordt opgesteld.

indien u zelf opgelevert heeft en het nadien uitkomt dat er iets scheelt, zal U zelf moeten instaan voor de kosten van de nog uit te voeren aanpassingen.

Dit kan veel toekomstige problemen voorkomen en vermijden.

(Dit is een weergave van een gelijkaardige zaak die door de rechtbank werd uitgesproken, waar de syndicus had opgeleverd bij een sleutel op de deur, de vordering werd afgewezen omdat de VME niet bevoegd was om op te leveren.)

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste, 

De voorlopige oplevering uitstellen of weigeren om voorlopig op te leveren is géén goede beslissing.

Immers door voorlopig op te leveren (dus de gebreken te beschrijven) begint de termijn van 1 jaar te lopen (Wet Breyne) tot de definitieve oplevering.

Gedurende deze tijd moet de bouwheer /promotor aan de opgelijste gebreken verhelpen. Dit was trouwens de bedoeling van de Wet Breyne.

Vanaf de definitieve oplevering begint ook de 10-jarige aansprakelijk te lopen van de bouwheer en architect.

www.expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste,

Vooreerst moet U nagaan volgens wel type contract U heeft gekocht. Kocht U "sleutel op de deur", dan kan zelfs een aangestelde syndicus niet wettelijk opleveren en dient U zelf in te staan voor de voorlopige en definitieve oplevering. (ieder individueel)

Best is toch eens de basisakte (= akte van mede-eigendom) na te zien om te zien of er een syndicus in de akte werd aangesteld (gebruikelijk). Zo ja, dient deze te worden gecontacteerd en is die verplicht én gemachtigd om de voorlopige oplevering te acteren voor de VME welke in de basisakte werd opgericht.

(Bouwpromotoren verkopen meestal eerst op plan aan individuele kopers en pas later in de bouwfaze wordt de basisakte opgesteld)

Op de 1e Algemene Vergadering kan deze syndicus worden bevestigd of er kan zelfs een andere worden aangesteld.

www.expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste,

Waterinfiltraties zijn inderdaad een veel voorkomende opmerking bij voorlopige opleveringen waarvan de oplossingen niet altijd verholpen kunnen worden

binnen de termijn van de voorlopige oplevering.

Er zit vervolgens niets anders op dat na 1 jaar tot de definitieve oplevering over te gaan.

Hierin wordt dan opgenomen dat de vastgestelde vochtproblemen nog bestaan en welke maatregelen er nog zullen genomen worden om deze te bestrijden of te verhelpen en binnen welke termijn.

Er kunnen tevens bepalingen worden opgenomen van schadevergoedingen mocht er binnen de gestelde termijn, geen afdoende resultaat werd bereikt.

Zo blijft alles wettellijk en blijft men "on speaking terms" met de bouwheer of promotor. Hij zal dan wel zijn waarborg terugkrijgen doch dit ontslaat hem niet om het gebouw verder af te werken of de gebreken te bestrijden.

Zijn 10- jarige aansprakelijkheid gaat ook in vanaf deze datum.

www.expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste,

Om een constructieve verhouding met de aannemer te behouden, is het aangewezen om toch definitief op te leveren. Het komt er op aan om in het opleveringsverslag de nodige opmerkingen te akteren met een daaraan verbonden einddatum.

Zo kan u in goede verstandhouding privatief opleveren en heeft u een verbintenis met de aannemer voor de verdere afwerking of herstelling.

Blijft immers de 10 jarige aansprakelijkelijkheid vd. aannemer en architect.

Deze moet in veel gevallen afgedwongen worden.

In deze materie kom ik ook tussen als onafhankelijk expert en bemiddel tussen partijen

Contacteer mij des gewenst.

Expertsyndicus.be 

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste, Parkingplaatsen zijn ingepland volgens goedgekeurde bouwplannen. Indien hieringrijpende wijzigingen aan worden gebracht (vb. Wijziging Traject) dient dit veiligheidshalve aan de gemeente te worden gemeld. Immers ook de doorlaatbaarheid van de parkings is aan voorwaarden onderworpen. Dit wordt best vooraf onderzocht op de gemeente omtrent de toelaatbaarheid van de geplande werken. (De syndicus al of niet bijgestaan door een deskundige) De beslissing echter om een werk al of niet uit te voeren hangt af van de stemming over dit punt in de algemene vergadering (agendapunt, meerdere offertes, stemming met 3/4 meerderheid.) U zal als syndicus gebonden zijn door deze beslissing en deze dus moeten uitvoeren. Nochtans als er voorschriften na te leven zijn welke worden genegeerd of overtreden worden zal de VME als rechtspersoon aangesproken worden. U sluit voor de VME derhalve best ook een B.A. Uitbating die de beslissingen van de À.V.dekt. Succes, Expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste, Vooreerst zou ik de syndicus of eigenaar van het gebouw aanschrijven en deze in gebreke stellen wegens verstoring van het "rustig en vreedzaam genot" en duidelijk beschrijven welke de grote hinder is. Technisch is dit probleem meestal wel technisch op te lossen zonder te grote kosten. Zelf heb ik eenzelfde probleem gehad in een gebouw en is dit opgelost door het vervangen van een standaardmotor door een 3-fasemotor welke véél minder lawaai maakt. Als deze goed geplaatst is (vb. Op silent blocx ) en ook de geleiders goed geplaatst en periodiek onderhouden worden, moet de hinder grotendeels verdwenen zijn. Mocht er geen reactie komen op uw schrijven kan U nog vooraf partij "in verzoening " oproepen voor de bevoegde vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is.(kosteloze procedure - enkel briefsturen naar Vredegerecht met uw grieven - deze nodigt partijen uit) Succes, Expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste,

De nieuwe reglementering op dakisolatie is in werking getreden op 1 januari 2015.

Vanaf deze datum zal een huurder eenwoningonderzoek kunnen vorderen of de woning of appartement aan de dakisolatienorm voldoet.

Er worden 15 strafpunten toegekend bij het ontbreken van dakisolatie, ongeacht jaarlijkse heffingen zelfs strafrechterlijke handhaving.

In een mede-eigendom of appartement de dakisolatie een gemeenschappelijke kost, te dragen door alle mede-eigenaars.

U dient dit punt op de agenda van de Algemene Vergadering te zetten en hierover een stemming vragen.

Indien U geen 75% meerderheid haalt tengevolge van tegenstemmers, kan U met Uw verslag naar de Vrederechter gaan

om hierover een uitspraak te doen. In dit geval zal de Vrederechter niets anders kunnen dan de andere bewoners in het ongelijk te

stellen gezien de wettelijke verplichting.

www.expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste, Indien u reeds een oplossing in der minne heeft voorgesteld welke tot geen resultaat heeft geleid, zal u Tegenpartij moeten in gebreke stellen wegens het verstoren van het rustig en vreedzaam genot van uw woning en hen aanmanen om binnen een bepaalde termijn aan het probleem gevolg geven. Mocht er geen gevolg komen kan u hen hierna oproepen in verzoening voor de Vrederechter, een eenvoudig briefje naar de griffier volstaat. (Kosteloze procedure). Komen ze niet opdagen, dan zal u van de Vrederechter toestemming krijgen om te dagvaarden. Technisch kan het probleem opgelost worden door bvb.: De pomp op een andere plaats te zetten (vloerplaat) of op aangepaste dempingsblokken te monteren. Soms kunnen flexibele verbindingen aan de pomp ook resultaat geven of de buizen aan klemmen met rubberen ringen te monteren. Meestal worden fouten gemaakt bij de plaatsing van pompen en kan dit door de installateur verholpen worden. Succes, Expertsyndicus.be

expertsyndicus 10 jaren geleden

Beste, Normaal zijn de gevraagde kosten volledig opeisbaar bij het beëindigen van de huur. Al u betalingsfaciliteiten voorstelt en deze worden niet nageleefd, dan moet u partij ingebreke stellen. Na ingebrekestelling is de schuld opnieuw volledig opeisbaar. Betaalt tegenpartij nog niet of niet regelmatig, dan kan u de zaak "in verzoening" brengen voor de vrederechter. Deze procedure is kosteloos. Als partij in verzoening opdaagt, dan kan u een akkoord laten akteren door de vrederechter, desnoods met afbetalingen. Als partij deze niet naleeft, dan kan van dit "akkoordvonnis" de uitvoerbare uitgifte aanvragen (wél te betalen) en deze vervolgens aan een gerechtsdeurwaarder bezorgen om te laten betekenen en verder uit te voeren. (Geen advocaat vereist) Komt partij niet naar de verzoeningszitting, ben u genoodzaakt om te dagvaarden. Succes, Expertsyndicus.be