Jo Dewez - Dehaese & Dehaese advocatenkantoor

Jo Dewez - Dehaese & Dehaese advocatenkantoor 10 jaren geleden

De aannemer dient de werken vanzelfsprekend tijdig uit te voeren. 

Indien er geen termijn contractueel werd vastgelegd, dan rust er op de aannemer een inspanningsverbintenis om de werken binnen een redelijke termijn uit te voeren.

Indien U alsnog wilt dat de werken door de aannemer worden uitgevoerd, is een aangetekende ingebrekestelling noodzakelijk waarin staat vermeld dat de werken binnen een bepaalde termijn moet worden uitgevoerd, eventueel aangevuld met de bemerking dat indien hieraan tekort wordt gekomen dit aanzien zal worden als een contractbreuk met voorbehoud voor de schade en extra kosten die dat met zich meebrengt.

Indien U de overeenkomst wil opzeggen, is dit mogelijk aangezien elke partij op elk ogenblik de overeenkomst kan opzeggen zonder te motiveren. U kan dit best doen door middel van een aangetekende brief zodat de tegenpartij op ondubbelzinnige wijze op de hoogte wordt gesteld.

U zal wellicht de reeds gedane uitgaven (materialen) door de aannemer, zijn reeds gepresteerde arbeidsuren, en alles wat hij als aannemer bij die aanneming had kunnen winnen, moeten vergoeden wanneer U overgaat tot de opzegging van de overeenkomst.

Indien de tekortkoming nl. het verloop van de periode van niet-uitvoering, voldoende ernstig is, kan de overeenkomst lastens de aannemer worden verbroken hetgeen eventueel achteraf door een rechter zal worden beoordeeld.

Met vriendelijke groeten,

Jo DEWEZ

Jo Dewez - Dehaese & Dehaese advocatenkantoor 10 jaren geleden

Het is toegelaten om als mede-eigenaar tegen de gemene muur aan te bouwen en daarin balken of ribben te plaatsen.

1. In principe komt het herstellen en het wederopbouwen van de gemene muur ten laste van allen die op de muur recht hebben, en zulks naar evenredigheid van ieders recht.

2. Indien door de fout van één van de mede-eigenaars de gemene muur dermate wordt verzwakt en daardoor de werken voor versteviging noodzakelijk zijn, zullen de desbetreffende noodzakelijke kosten om de muur te verstevigen te zijne lasten vallen. (Cass., 12 oktober 1978, RW 1978-79)

Eventueel kan er beroep worden gedaan op de rechtsfiguur van de ‘abnormale burenhinder’ aangezien door een stoornis die de grens van de gewone ongemakken uit nabuurschap overschrijdt het evenwicht dermate wordt verbroken.

De nabuur die verantwoordelijk is voor het verbreken van het evenwicht, zal moeten instaan voor de herstelling van het evenwicht nl. de verstevigingswerken.

Met vriendelijke groeten,

Jo DEWEZ

Jo Dewez - Dehaese & Dehaese advocatenkantoor 10 jaren geleden

had de aannemer de bouwheer er op moeten wijzen dat de opdracht om het trapgat te vergroten niet mogelijk is omdat er dan steunbalken worden weggenomen.

Door zijn bekwaamheid had hij immers kennis moeten hebben dat de steunconstructie wordt weggenomen.

Een aannemer dient immers de bouwheer te waarschuwen/ informeren over de risico’s verbonden aan de werken en dient de werken volgens de regels van de kunst uit te voeren en rekening te houden met de veiligheid.

Wanneer de bouwheer de werken heeft aanvaard, blijft de aannemer tienjarig aansprakelijk  op basis van artikel 1792 BW en artikel 2270 BW voor ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw in gevaar brengen of een belangrijk onderdeel ervan aantasten.

Indien U een vordering wenst in te stellen tegen de aannemer, dient dit binnen een  redelijk termijn te gebeuren.

Er dient wel opgemerkt te worden dat indien de aannemer initieel een steunconstructie had moeten voorzien, zou de initiële kost voor de bouwheer ook groter zijn geweest.

Jo DEWEZ

Jo Dewez - Dehaese & Dehaese advocatenkantoor 12 jaren geleden

De wederzijdse rechten en plichten, die op u en op uw architect rusten,  worden in de eerste plaats bepaald door de inhoud van de architectenovereenkomst die u met de architect heeft afgesloten. Blijkbaar bepaalt de architectenovereenkomst dat bij het overschrijden van het budget met meer dan 20% de ereloonberekening op het nieuwe bedrag berekend wordt.

Krachtens artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek strekken alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, diegenen die ze zijn aangegaan tot wet. Vooropgesteld dat het voorziene budget inderdaad met meer dan 20% werd overschreven, zou uw architect in principe dan ook gerechtigd zijn om zijn ereloon te berekenen op het nieuwe bedrag.

Vraag is echter ook wie er verantwoordelijk is voor de overschrijding van het budget. Gaat het om andere keuzes of meerwerken die in de loop van de uitvoering werden opgedragen aan de aannemer, of om tekortkomingen of vergetelheden in het ontwerp van de architect? In dat laatste geval zou de architect moeilijk een bijkomend ereloon kunnen eisen. Hetzelfde geldt indien uw architect u op uw specifieke vragen schriftelijk (per brief of per e-mail) heeft bevestigd dat de werken binnen het budget vielen.

Jo Dewez - Dehaese & Dehaese advocatenkantoor 12 jaren geleden

Indien u het gevoel hebt dat uw aannemer u aan het lijntje houdt, is het aangewezen om hem aangetekend in gebreke te stellen om de schade volgens de regels van de kunst te herstellen binnen een korte termijn.

Het is immers gebruikelijk dat de aannemer de kans moet krijgen om de schade te herstellen, alvorens de optie van een nieuwe deur wordt overwogen.

Indien uw aannemer niet binnen de vooropgestelde termijn reageert op uw aangetekende ingebrekestelling , kunt u overgaan tot dagvaarding van de aannemer voor de bevoegde rechtbank.

Het is aangewezen dat u zich hiertoe laat bijstaan door een advocaat.

Ook als de zaak voor de Rechtbank komt, bestaat de kans nog dat de aannemer van de rechter de kans zal krijgen om de schade te herstellen.

De wetgeving voorziet in een rechtsplegingsvergoeding die toekomt aan de partij die gelijk krijgt van de rechter. Deze rechtsplegingsvergoeding varieert naargelang van de waarde van de ingestelde vordering,   en is bedoeld als een forfaitaire tussenkomst in de advocatenkosten voor de partij die het geschil wint.

Met vriendelijke groeten,

Jo Dewez

Jo Dewez - Dehaese & Dehaese advocatenkantoor 12 jaren geleden

De architect is belast met de conceptie , het opstellen van de plannen, en het toezicht op de uitvoering van de werken.

De taak van de aannemer bestaat erin om het werk materieel uit te voeren, volgens de plannen.

Om de kosten van de alternatieve oplossing, het plaatsen van metalen balken waaraan het dak bevestigd wordt, te verhalen op de architect, zal u moeten aantonen dat de architect had moeten weten dat de balken waarop het dak rust zouden doorbuigen en u hieromtrent voorafgaand aan de start van de werken had moeten berichten.

Op het eerste gezicht lijkt ons dat de architect dit inderdaad had moeten voorzien.

Uiteraard is de inhoud van de architectenovereenkomst, afgesloten tussen uzelf en de architect, eveneens van belang om de draagwijdte van de aansprakelijkheid van de architect te bepalen.

U kan de architect aangetekend in gebreke stellen ter voldoening van de meerkost die u geleden heeft tengevolge van zijn gebrekkige informatie.

Het verdient aanbeveling om u hiertoe te doen bijstaan door een advocaat.

Indien uw architect niet binnen de vooropgestelde termijn reageert op uw aangetekende ingebrekestelling , kunt u overgaan tot dagvaarding van de architect voor de bevoegde rechtbank.

In een gerechtelijke procedure over dergelijke bouwkundige geschillen, is het gebruikelijk dat er een gerechtsdeskundige wordt aangesteld teneinde uit te maken of er al dan niet een fout werd begaan door de architect.