De architectenovereenkomst is een wederzijdse overeenkomst die enkel kan opgezegd worden op basis van de modaliteiten die in de overeenkomst zelf staan vermeld of omwille van een contracutele wanprestatie vanwege één van de partijen.
Volgens uw uitleg kan ik enkel afleiden dat een zuiver misnoegen van de architect aan de grondslag ligt, hetgeen uiteraard onvoldoende is. Hierdoor zal de architect aansprakelijk kunnen gesteld worden voor elke vorm van schade die u ondervindt, m.i.v. dat vertraging en bijkomende kosten. Ook zal u uiteraad niet gehouden zijn om alle erelonen te voldoen en mogelijks een gedeeltelijke terugbetaling te bekomen.
Uw vraagstelling is niet geheel duidelijk, zodoende dat ik zo vrij ben deze als volgt aan te passen:
"Wij staan op het punt bouwgrond te kopen, akkoord met verkopers. Nu blijkt dat de buur +- 1 jaar geleden zijn huis liet bouwen, zijn muur van zijn gebouw op onze grond heeft geplaatst? Wat zijn de opties nu, aangezien wij nog geen eigenaar zijn van de grond maar ons wel al geëngageerd hebben naar de verkopers toe en we niet weten of wij deze muur ooit gaan willen gebruiken. Wie kan ons verderhelpen?"
Het antwoord is eenvoudig. Indien de muur effectief op uw (aan te kopen) grond staat, zal u kunnen vorderen dat deze wordt afgebroken, tenzij dit bijzonder onredelijk en disproportioneel zou zijn, dan heeft u het recht dat de buur een deel van uw grond overneemt en hiervoor een vergoeding betaalt. Om hieromtrent zekerheid te hebben zal een landmeter moeten aangesteld worden.
Het opmaken van elektrische schema's is inherent verbonden aan de activiteit/aanneming van de elektricien. Het is gebruikelijk in de sector dat er uiteraard een plan/schema wordt overhandigd om aan te duiden hoe de werken werden uitgevoerd. U kan de aannemer hiervoor aanschrijven en in gebreke stellen, het afdwingen kan echter enkel via de Rechtbank. De kosten wegen hiervoor spijtig genoeg niet op, dus vrees ik dat u bij het blijven stilzitten van de elektricien dit best laat opmaken door een andere elektricien.
Het overlijden van de aannemer doet de aannemingsovereenkomst ontbinden. (art. 1795 B.W.) MEt andere woorden zal bij het overlijden van de aannemer de overeenkomst worden beëindigd.
In principe dient er dan een afrekening te worden gemaakt tussen uzelf en de aannemer. Indien u nog gelden of materialen dient te betalen aan de aannemer, zal dit aan de nalatenschap moeten betaald worden. In het andere geval zal u zelf een vordering lastens de nalatenschap moeten indienen, als u van oordeel bent dat u reeds teveel zou betaald hebben.
Allicht heeft de leverencier van de materialen een retentierecht voorzien, hetgeen bepaalt dat als de leverancier zelf niet betaald wordt, het eigendom niet overgaat naar de aannemer. Zij kunnen zo de goederen/materialen terugvorderen.
In uw specifiek geval, lijkt het mij aangewezen dat u zo spoedig mogelijk met de aannemer rond de tafel gaat zitten en een tussentijdse afrekening opmaakt. Eventuele aangekochte materialen, best zo snel mogelijk naar uw werf/woning laten verplaatsen, zodat u deze zeker in uw bezit heeft. Daarnaast ook financieel een afrekening opmaken om na te zien of u niet reeds teveel heeft betaald en dit ook duidelijk op papier zetten. Moest u de werken door de aannemer alsnog verder laten uitvoeren, adviseer ik u dat u zelf de materialen rechtstreeks betaalt (al dan niet met de kortingen) en eventueel zelf afhaalt. Dan is omtrent deze materialen alvast geen nieuwe discussie meer.
De enige zekerheid kan gegeven worden door een landmeter die de percelen opmeet en vervolgens bepaalt als de muur op de scheiding staat of niet. Meestal kan u dit vermoeden indien bij oudere huizen er geen nieuwe muur is tegenaangebouwd.
Bij een ondergrondse tank voor minder dan 5000 kg stookolie (6000 liter) is bij een definitieve buitengebruikstelling verplicht deze leeg te maken en te laten verwijderen indien dit mogelijk is (zoniet opvullen). Ook bij verwijdering wordt het aangeraden deze tank te laten reinigen.
Deze werken dienen door een erkende stookolietechnicus worden uitgevoerd.
U kan ook best navraag doen bij uw verzekering, want traditioneel worden dergelijke geschillen gedekt door een rechtsbijstandverzekering. Dit betekent concreet dat u uw advocaatskosten en eventuele andere kosten van verdediging (deskundige etc.) niet persoonlijk moet dragen, maar dat deze ten laste worden genomen door de maatschappij.
Op www.advocaat.be kan u zoeken naar een advocaat in uw buurt.
De vordering zal ingesteld moeten worden op basis van art. 1382 BW ( Burgerlijke Aansprakelijkheid) en art 544 BW (burenhinder) maar best ook wel een raadsman die kennis heeft van bouwrecht om u ook te kunnen begeleiden en adviseren doorheen de procedure.
Indien de vloer daadwerkelijk aan het zakken zou zijn, valt dit onder de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. U kan de aannemer of promotor hiervoor aansprakelijk stellen en volledige herstelling vordering te vermeerderen met elke andere vorm van gevolgschade.
De problematiek van de douchebak is een veelvoorkomend probleem dat vaak te maken heeft met de inferieure kwaliteit van de voetjes of pootjes van de douchebak waardoor deze begint te zetten en er zodoende scheuren en lekken onstaan via het kitwerk.
Uw akte zal normaliter vermelden dat het onroerend goed werd verkocht in de staat dat het zich bevond met alle zichtbare en verborgen gebreken inbegrepen. Enkel indien de verkoper doelbewust welbepaalde aspecten heeft verborgen gehouden - wetens en willens - kan u een vordering instellen tot vernietiging van de verkoop ofwel bekomen van een schadevergoeding. U draagt hiervan echter de bewijslast, hetgeen zeer moeilijk zal zijn na 5 jaar gezien er geen duidelijkheid is wat er tijdens deze 5 jaar is gebeurd. Tevens beschikt u maar over een korte termijn om deze vordering in te stellen. Tenslotte heeft u blijkbaar herstellingswerken laten uitvoeren, zodoende is elke mogelijke tegensprekelijke vaststelling onmogelijk geworden. Ik vrees dus dat u geen verhaalsmogelijkheden meer kan uitoefenen.
Enkel de Algemene Vergadering van de VME (A.V.) kan beslissen om de syndicus te ontslaan. De AV kan dit op ieder ogenblik doen, maar de vereist bestaat er dus wel in dat de AV effectief samen moet komen en dit punt moet agenderen. Dit kan mogelijks ook als Bijzonder Algemene Vergadering indien de jaarlijkse AV te lang op zich moet laten wachten.
De beslissing van de AV dient genomen te worden met volstrekte meerderheid (50% + 1).
Opgelet: Er kunnen contractuele bepalingen zijn die de syndicus eventueel een schadevergoeding geven bij voortijdige opzeg van zijn opdracht. Hiervoor moet u de overeenkomst met de syndicus inzien die vrij beschikbaar is voor elke mede-eigenaar.
Indien de syndicus werkelijk niet heeft voldaan aan zijn contractuele verplichtingen, kan u de ontbinding van zijn overeenkomst ter zijner laste leggen. Hiervoor bouwt u best een dossier op met ingebrekestellingen waarin de tekortkomingen worden opgelijst.
Misschien is hiervoor het toch aangewezen dat u een advocaat raadpleegt die u terzake kan bijstaan en u helpt met de begeleiding zodoende dat u niet achteraf geconfronteerd wordt met een schadevergoeding ten voordele van de syndicus.
